Berechtigt eine Versetzung oder ein Arbeitsplatzwechsel zur Kündigung des Mietvertrags?

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Im Arbeitsleben kommt es ständig zu Veränderungen, die teilweise auch mit örtlichen Veränderungen verbunden sind. Als Mieter stellt sich hierbei schnell die Frage, ob ein plötzlich viel weiter entfernter Arbeitsplatz oder eine Kündigung des Arbeitsvertrags dazu berechtigt, den Mietvertrag kurzfristig aufzulösen.

Grundsatz: Kein Recht zur vorzeitigen Kündigung

Grundsätzlich kann ein unbefristeter Mietvertrag bei einem Arbeitsplatzwechsel oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses nicht außerordentlich gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung braucht einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB. Der Wechsel des Arbeitsplatzes, eine Versetzung aber auch ein Jobverlust sind jedoch in aller Regel nicht dem Vermieter zuzurechnen bzw. diesem zurechenbar und können daher keinen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB darstellen.

Er ist daher mit der regulären Kündigungsfrist durch den Mieter zu kündigen. Wurde die Kündigung für beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, so bleibt dieser Ausschluss für beide Seiten bindend.

Hat der Mieter einen gültigen Zeitmietvertrag abgeschlossen, so ist er an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Es besteht keine Berechtigung des Mieters, den Mietvertrag durch außerordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen.

Will der Mieter sich frühzeitig vom Mietvertrag lösen, so bleibt nur die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Da der Vermieter hierzu jedoch in den meisten Fällen nicht verpflichtet ist, sind in der Regel Zugeständnisse des Mieters (z.B. Nachmietersuche etc.) notwendig.

Hinweis: In Ausnahmefällen kann eine Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen, etwa dann, wenn es sich beim Vermieter gleichzeitig um den Arbeitgeber handelt und Motiv des Mieters für den Abschluss des Mietvertrags das Arbeitsverhältnis bzw. dessen Fortbestand war. Selbst dann muss jedoch die Abwägung im Einzelfall zudem ergeben, dass dem Mieter das festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist. Sofern der Mieter mit dreimonatiger Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden kann, ist davon auszugehen, dass die Abwägung nicht zu seinen Gunsten ausfallen wird. Die Anforderungen an eine erfolgreiche Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind daher hoch.

Wann besteht ein Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag?

Ein Arbeitsplatzwechsel oder eine Versetzung kann in bestimmten Fällen einen wichtigen Grund für einen Aufhebungsvertrag darstellen. Voraussetzung für einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags ist, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der in die gegenwärtigen Vertragsbedingungen einsteigt.

Der Mieter muss nachweisen können, dass der Arbeitsplatzwechsel erhebliche Auswirkungen auf seine Lebensumstände hat, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.

Hierbei ist zu beachten, dass ein vom Mieter selbst veranlasster Arbeitsplatzwechsel und damit verbundener neuer Arbeitsort keinen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag begründet.

Unzumutbarkeit liegt nur dann vor, wenn es sich um einen unfreiwilligen Wechsel der Arbeitsstätte (Versetzung / Kündigung durch den Arbeitgeber) handelt und wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aus aufzusuchen. Entscheidend sind Entfernung und Verkehrsverhältnisse im Einzelfall.

Letzte Möglichkeit: Untervermietung

Kann der Mieter trotz intensiver Bemühungen keinen geeigneten Nachmieter finden, bleibt ihm die Möglichkeit, die Wohnung für die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags unterzuvermieten. Dies dient der Schadensminimierung und kann dem Mieter helfen, finanzielle Belastungen zu reduzieren.

Grundsätzlich hat der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, sofern er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein solches Interesse kann insbesondere dann vorliegen, wenn sich die persönlichen oder beruflichen Umstände des Mieters erheblich geändert haben, etwa durch einen Arbeitsplatzwechsel oder eine Versetzung. Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein triftiger Ablehnungsgrund liegt.

Anders sieht es bei der vollständigen Untervermietung aus. Hier besteht kein automatisches Recht auf Zustimmung durch den Vermieter. Falls der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, ist er auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen.

Verweigert der Vermieter ohne triftigen Grund die Zustimmung zur (teilweisen) Untervermietung, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung oder sogar ein Sonderkündigungsrecht geltend machen.

Wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält

Mieter, deren Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, die den Vermieter verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, wenn ein Nachmieter gestellt wird, haben Glück. Sobald die Bedingungen der Nachmieterklausel erfüllt sind, muss der Vermieter der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmen.

Sonderkündigungsrecht nach dem alten Mietrecht

Soldaten, Geistlichen, Lehrern an öffentlichen Schulen und Beamte hatten nach § 570 BGB a.F. ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie an einen anderen Dienstort versetzt werden. Diese Regelung ist mit der Mietrechtsreform ersatzlos entfallen und gilt lediglich für Zeitmietverträge, die noch vor der Reform (01.09.2001) abgeschlossen worden sind, weiter.