Betriebskostenabrechnung: Kosten für Hausmeister und Gartenpflege können nicht zusammengefasst werden!

Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (vgl. BGH, 24.01.2017 - Az: VIII ZR 285/15; AG Hamburg, 11.11.2022 - Az: 49 C 366/21).

Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht.

Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren. Wenn sich der Hausmeister um die Gartenpflege kümmert, lässt § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zu. Dies betrifft jedoch allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste oder auch weitergehende Gartenpfegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten, sind als Kosten der Gartenpflege abzurechnen, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird.