Ein vertraglich vereinbarter oder vom Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist grundsätzlich bindend und kann nur im Einvernehmen geändert werden. Ein Anspruch des Vermieters auf Änderung besteht nur in Ausnahmefällen, wenn das Festhalten am bisherigen Schlüssel unzumutbar ist und die Neufestlegung billigem Ermessen entspricht. Wird derselbe Schlüssel jedoch weiterhin bei anderen Kostenpositionen verwendet, ohne dass dargelegt wird, warum dort keine Unzumutbarkeit besteht, entfällt das Änderungsrecht insgesamt.
Die Verwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar. Solche Fehler sind nicht von Amts wegen zu berücksichtigen, sondern müssen innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB vom Mieter gerügt werden. Der Mieter kann sodann die Abrechnung auf den zutreffenden Schlüssel korrigieren und die Abrechnung kürzen, soweit die Belastung geringer ausfällt. Ein sich daraus ergebendes Guthaben oder Rückforderungsansprüche können mit Forderungen des Vermieters aufgerechnet werden.
Eine Betriebskostenabrechnung mit fehlerhaftem Verteilungsschlüssel begründet zugleich eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Anspruch auf Ersatz der durch die anwaltliche Geltendmachung entstehenden Kosten zu. Diese können ebenfalls im Wege der Aufrechnung geltend gemacht werden.
Die Verwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar. Solche Fehler sind nicht von Amts wegen zu berücksichtigen, sondern müssen innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB vom Mieter gerügt werden. Der Mieter kann sodann die Abrechnung auf den zutreffenden Schlüssel korrigieren und die Abrechnung kürzen, soweit die Belastung geringer ausfällt. Ein sich daraus ergebendes Guthaben oder Rückforderungsansprüche können mit Forderungen des Vermieters aufgerechnet werden.
Eine Betriebskostenabrechnung mit fehlerhaftem Verteilungsschlüssel begründet zugleich eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Anspruch auf Ersatz der durch die anwaltliche Geltendmachung entstehenden Kosten zu. Diese können ebenfalls im Wege der Aufrechnung geltend gemacht werden.
AG Hanau, 24.07.2025 - Az: 32 C 16/25
ECLI:DE:AGHANAU:2025:0815.32C16.25.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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