Keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter: Darf die Miete einbehalten werden?

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Für Mieter und Vermieter ist die jährliche Nebenkostenabrechnung ein zentraler Bestandteil des Mietverhältnisses. Im Mietvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten leistet. Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter einmal jährlich abrechnen. Doch was geschieht, wenn diese Abrechnung ausbleibt? Dürfen Mieter in diesem Fall Druck auf den Vermieter ausüben, indem sie die Mietzahlungen kürzen oder gar vollständig einstellen? Diese Frage ist von erheblicher Bedeutung, da ein fehlerhaftes Vorgehen für den Mieter Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses haben kann.

Gesetzliche Pflicht zur Abrechnung und Folgen des Fristversäumnisses

Die grundlegende Verpflichtung des Vermieters zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist in § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Haben die Mietparteien Vorauszahlungen für die Betriebskosten vereinbart, so ist der Vermieter verpflichtet, jährlich über diese abzurechnen. Hierfür hat er eine gesetzlich festgelegte Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2023, muss die Abrechnung dem Mieter bis spätestens zum 31. Dezember 2024 vorliegen.

Versäumt der Vermieter diese Frist, ist die Geltendmachung einer Nachforderung aus dieser Abrechnung gesetzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Selbst wenn die tatsächlich angefallenen Kosten die geleisteten Vorauszahlungen übersteigen, kann der Vermieter diesen Differenzbetrag nicht mehr vom Mieter verlangen. Diese Regelung sorgt für Rechtsklarheit und schützt den Mieter vor verspäteten und schwer nachprüfbaren Forderungen. Neben diesem Ausschluss von Nachforderungen stellt sich für den Mieter jedoch die Frage, welche aktiven Rechte ihm aus der Säumnis des Vermieters erwachsen, insbesondere im Hinblick auf die laufenden Mietzahlungen.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei fehlender Abrechnung

Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht, steht dem Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu. Diese Vorschrift besagt, dass ein Schuldner, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine eigene Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die von ihm geschuldete Leistung verweigern kann, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird.

Übertragen auf das Mietverhältnis bedeutet dies: Der Mieter schuldet die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen. Der Vermieter wiederum schuldet nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Da beide Ansprüche aus demselben rechtlichen Verhältnis – dem Mietvertrag – stammen, kann der Mieter die von ihm geschuldeten Zahlungen zurückhalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflicht anzuhalten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist fällig werdende Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung ein solches Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründet (vgl. BGH, 29.03.2006 - Az: VIII ZR 191/05). Dieses Recht besteht, bis der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt.

Folgenreicher Irrtum: Einbehalt der Grundmiete ist unzulässig

Ein folgenschwerer Irrtum besteht in der Annahme, das Zurückbehaltungsrecht erstrecke sich auf die gesamte Miete. Dem ist jedoch nicht so. Das Recht zur Zurückbehaltung ist streng auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen beschränkt. Die Zahlung der Grundmiete, auch Nettokaltmiete genannt, darf unter Berufung auf eine fehlende Nebenkostenabrechnung keinesfalls verweigert werden.

Der Grund hierfür liegt in der fehlenden rechtlichen Verknüpfung, der sogenannten Konnexität, zwischen der Pflicht zur Zahlung der Grundmiete und der Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Die Grundmiete ist die direkte Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache, während die Nebenkostenvorauszahlungen und die daraus resultierende Abrechnungspflicht einen eigenständigen Teil des Mietverhältnisses darstellen. Ein Mieter, der fälschlicherweise auch die Grundmiete einbehält, gerät insoweit in Zahlungsverzug. Erreicht der Zahlungsrückstand eine bestimmte Höhe – beispielsweise eine Summe, die eine Monatsmiete übersteigt, verteilt auf zwei aufeinanderfolgende Termine –, riskiert der Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

Umfang des Zurückbehaltungsrechts und die Auswirkungen auf einen Mietrückstand

Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich ausschließlich auf die ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung laufend zu zahlenden Vorauszahlungen. Bereits in der Vergangenheit fällig gewordene, aber nicht gezahlte Vorauszahlungen sind hiervon nicht erfasst. Durch den korrekten Einbehalt der zukünftigen Vorauszahlungen kann der Mieter den Vermieter effektiv zur Abrechnung anhalten, ohne selbst in Zahlungsverzug zu geraten.

Die korrekte Berechnung ist entscheidend, wenn der Mieter Teile der Miete einbehält. Die zu Recht einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen dürfen bei der Prüfung eines kündigungsrelevanten Mietrückstands nicht berücksichtigt werden. Ein praktisches Beispiel verdeutlicht dies:

Ein Mieter M zahlt an seinen Vermieter V eine monatliche Bruttowarmmiete von 600 Euro, die sich aus 500 Euro Grundmiete und 100 Euro Nebenkostenvorauszahlung zusammensetzt. Die Abrechnungsperiode entspricht dem Kalenderjahr. V hat die Abrechnung für das Jahr 2022 auch nach dem 31. Dezember 2023 noch nicht erstellt. M möchte V unter Druck setzen und kürzt daher die Mietzahlungen für die Monate Februar und März 2024. Er beruft sich dabei auf sein Zurückbehaltungsrecht. Angenommen, M zahlt für Februar nur 300 Euro und für März ebenfalls nur 300 Euro. Der Gesamtrückstand beläuft sich auf 600 Euro, was einer vollen Bruttomonatsmiete entspricht. V spricht daraufhin die fristlose Kündigung aus.