Verunreinigung des Balkons durch Taubenkot ist kein Mietmangel

Die Verschmutzung eines Balkons durch Taubenkot stellt grundsätzlich keinen Mietmangel dar, da der Vermieter auf das Verhalten wilder Tiere keinen Einfluss nehmen kann. Eine Mietminderung scheidet damit ebenso aus wie ein Anspruch des Mieters auf Reinigung des Balkons, da die Pflege vermieteter Flächen im Regelfall dem Mieter selbst obliegt.

Mietminderung wegen Taubenkot

Gegenstand der Entscheidung ist die Frage, ob die Verunreinigung eines Balkons mit Taubenkot einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB begründet. Ein Mangel iSd § 536 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand zum Nachteil des Mieters abweicht und dadurch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert wird.

Wird Taubenkot in der Rechtsprechung einheitlich beurteilt?

Die Frage, ob eine Verschmutzung durch Taubenkot einen Mietmangel darstellt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird dies ohne nähere Begründung bejaht (vgl. AG Hamburg, 06.01.1988 - Az: 40a C 2574/87; AG München, 04.07.2008 - Az: 412 C 32850/08). Nach der Gegenauffassung soll eine Minderung hingegen nur in besonders extremen Verschmutzungsfällen in Betracht kommen, im Regelfall dagegen ausscheiden (vgl. LG Berlin, 21.05.2010 - Az: 65 S 540/09; Selk in Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Auflage 2018, § 536 Rn. 372).

Der zuletzt genannten Auffassung ist mit der Maßgabe zu folgen, dass die Verschmutzung eines Balkons mit Taubenkot ohne Hinzutreten besonderer, insbesondere vertraglich vereinbarter Umstände keinen Mietmangel darstellt.

Wie verhält es sich in Gemeinschaftsbereichen?

Eine abweichende Beurteilung für Gemeinschaftsbereiche wie etwa den Hauseingangsbereich (vgl. AG Altenburg, 28.01.2005 - Az: 5 C 857/04) beruht darauf, dass der Vermieter vertraglich verpflichtet ist, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und daher auch für die Durchführung regelmäßiger Reinigungsarbeiten in diesen Bereichen verantwortlich ist (vgl. Blank/Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 535 Rn. 406). Für vermietete Bereiche wie Wohnung oder Balkon gilt dies hingegen nicht: Die Reinigung obliegt hier dem Mieter selbst, der aufgrund seiner Obhutspflicht sogar hierzu verpflichtet ist und keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Reinigung geltend machen kann (vgl. Blank/Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 535 Rn. 546).

Haftet der Vermieter für das Verhalten wilder Tiere?

Aus dem ungereinigten Zustand eines Balkons kann der Mieter demnach keine Minderung herleiten. Eine Mangelhaftigkeit der Mietsache käme daher allenfalls in Betracht, soweit sich diese aus der fortlaufenden Verunreinigung durch Tauben selbst ergäbe. Hierfür fehlt es jedoch regelmäßig an einer vertraglichen Grundlage. Der Vermieter ist für das Verhalten wilder Tiere nicht verantwortlich und hat keine Möglichkeit, auf deren Flugverhalten Einfluss zu nehmen. Eine entsprechende Pflicht des Vermieters lässt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gem. § 157 BGB begründen, etwa unter Heranziehung der Grundsätze der sogenannten „Bolzplatzrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs zur konkludenten Übernahme einer Gewährleistung für Störungen durch Dritte (vgl. Zehelein in Bamberger/Roth/Hau/Poseck, Beck'scher Online-Kommentar BGB, 63. Edition, Stand: 01.08.2022, § 535 Rn. 347 mwN).

Realisierung des allgemeinen Lebensrisikos

Dass Tauben in einer Liegenschaft auftreten und Balkone verunreinigen können, stellt ein bekanntes und allgemeines Risiko jedes Wohnungsnutzers dar. In der entsprechenden Verunreinigung realisiert sich damit lediglich eine allgemeine Beeinträchtigungsgefahr, gegen die der Vermieter grundsätzlich keine Abwehrverpflichtung übernimmt, sofern dies nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Wird die Wohnung im vorhandenen Zustand, insbesondere ohne bauliche Schutzvorrichtungen wie ein Taubennetz, angemietet, kann der Mieter aus einer nachträglichen Verunreinigung durch Tauben ebenfalls keine Mangelhaftigkeit der Mietsache herleiten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.