Schimmelbildung: Wann kommt eine schuldhafte Verursachung durch den Mieter in Betracht?

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Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich obliegen somit dem Vermieter die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB wie Schimmel, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist.

Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat.

Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden. Das Verständnis von den komplexen Zusammenhängen von Schimmelentstehung, Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Gebäudezustand und Nutzungsverhalten kann von einem Mieter nicht verlangt werden. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist. Heizt und lüftet der Mieter entsprechend der Verkehrssitte, trifft ihn an der Schimmelbildung kein Verschulden.

Den Inhalt der Verkehrssitte als Sozialnorm muss der Mieter kennen. Diese ist auch von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängig. Danach ist es grundsätzlich üblich zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und ähnliches.