Mieterhöhung nicht bezahlt: Wann darf fristlos gekündigt werden?

Gerät ein Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne den Mieter zuvor gerichtlich auf Zahlung der Erhöhungsbeträge in Anspruch genommen und eine rechtskräftige Verurteilung erwirkt zu haben. Ein solches Erfordernis lässt sich weder § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch einem schutzwürdigen Interesse des Mieters entnehmen.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

In der vorliegenden Entscheidung ging es um die Klärung der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter das Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen darf, wenn sich der Rückstand jedenfalls teilweise aus einer einseitigen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ergibt. Zu klären war insbesondere, ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dem Vermieter eine besondere Obliegenheit auferlegt, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung zunächst im Klagewege auf Zahlung der Erhöhungsbeträge in Anspruch zu nehmen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Für die Berechnung dieses Rückstands sind grundsätzlich auch Erhöhungsbeträge zu berücksichtigen, die der Vermieter im Rahmen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig festgesetzt hat.

Steht § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB der Kündigung entgegen?

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter, sofern der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft dieser Verurteilung kündigen - es sei denn, die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung sind bereits wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt. Der Regelungsgehalt dieser Vorschrift ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Nach einer Auffassung setzt eine Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände generell voraus, dass der Mieter zuvor rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Beträge verurteilt worden ist; der Vermieter wäre danach gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung zunächst Zahlungsklage zu erheben und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kündigen. Nach der Gegenauffassung, die sich streng am Wortlaut orientiert, stellt die rechtskräftige Verurteilung lediglich die Voraussetzung für den Beginn der zweimonatigen Sperrfrist dar, nicht aber eine allgemeine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Vorschrift sei bei Kündigungen ohne vorangegangene Zahlungsklage schon gar nicht einschlägig.

Der Bundesgerichtshof hat sich der letztgenannten, am Wortlaut orientierten Auffassung angeschlossen. Für dieses Verständnis spricht neben dem engen Wortlaut auch die Entstehungsgeschichte der Norm. Die Vorgängerregelung diente ursprünglich allein dem Zweck, den Mieter vor einer Kündigung wegen solcher Erhöhungsbeträge zu schützen, die während eines gerichtlichen Zustimmungsverfahrens zu einer Mieterhöhung aufgelaufen waren, da die entsprechende Zahlungspflicht erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig wird. Für die Zeit vor Erhebung einer solchen Klage ist der Mieter bereits durch andere gesetzliche Mechanismen ausreichend geschützt. Der Gesetzgeber hat diesen begrenzten Schutzzweck später auf Mieterhöhungen einschließlich der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ausgedehnt, ohne den Anwendungsbereich der Norm inhaltlich zu erweitern.

Welches Schutzniveau kommt dem Mieter zu?

Eine Ausweitung des Schutzbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend, dass der Vermieter vor jeder Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände zunächst eine Zahlungsklage erheben müsste, ist nach der Entscheidung nicht geboten. Dem steht bereits der Ausnahmecharakter der Vorschrift im System der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht (vgl. BGH, 09.05.2012 - Az: VIII ZR 327/11). Der Mieter ist hinreichend dadurch geschützt, dass im Rahmen eines Räumungsprozesses ohnehin geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB in der geltend gemachten Höhe anpassen durfte. Eine solche Anpassung ist nach der Rechtsprechung nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung beruht (vgl. BGH, 15.05.2012 - Az: VIII ZR 245/11; BGH, 15.05.2012 - Az: VIII ZR 246/11). Der Mieter hat die Möglichkeit, durch Einsicht in die zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen zu überprüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend machen; in diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht muss allerdings vor Ausspruch der Kündigung erhoben worden sein, damit es dem Verzugseintritt entgegensteht (vgl. BGH, 14.04.2005 - Az: VII ZR 14/04; BGH, 15.04.1987 - Az: VIII ZR 126/86).

Wie wurde im konkreten Fall entschieden?

Vorliegend war die Mieterin rechtskräftig zur Zahlung von Mietrückständen verurteilt worden, die auch die einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen umfassten. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB lag nur unter Einbeziehung dieser Erhöhungsbeträge vor. Da die Mieterin ein Zurückbehaltungsrecht nicht bereits vor Ausspruch der Kündigung geltend gemacht hatte, war die fristlose Kündigung wirksam, ohne dass es einer vorherigen rechtskräftigen Verurteilung zur Zahlung der Erhöhungsbeträge bedurft hätte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.