Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenIm Laufe eines Mietverhältnisses warten auf den Mieter in aller Regel nicht nur
Mieterhöhungen, sondern auch Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch wenn dies oftmals als versteckte Mieterhöhung empfunden werden mag, so spiegeln solche Anpassungen am Ende lediglich das Mieterverhalten wieder.
Werden die
Nebenkosten nicht als Pauschale gezahlt, so rechnet der Vermieter jährlich den tatsächlichen Verbrauch ab. Mit der Abrechnung ergibt sich dann eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Damit die Nachforderungen mit der Zeit nicht zu hoch ausfallen, kann eine Anpassung der Vorauszahlungen vorgenommen werden.
Ein gleiches gilt natürlich auch für den Fall, dass bei einem sparsamen Mieter ständig hohe Guthaben entstehen.
Die Anpassung kann also sowohl nach oben als auch nach unten erfolgen, denn die Vorauszahlung soll den erwarteten Verbrauch des Mieters möglichst gut darstellen und muss angemessen sein (
§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB).
Wer kann eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen vornehmen?
Grundsätzlich ist sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine Anpassung möglich, wobei hierzu eine vorherige schriftliche Ankündigung an den Vertragspartner notwendig ist (
§ 560 Abs. 4 BGB) – hierzu kann unsere
Mustervorlage verwendet werden.
In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter zudem dazu verpflichtet ist, auf ein ausgewogenes und angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu achten.
Unangemessene Belastungen des Mieters sind daher untersagt (BGH, 28.11.2007 – Az:
VIII ZR 243/06; BGH, 06.07.2011 – Az:
VIII ZR 340/10). Die Vorauszahlung muss also auch dem vermutlichen Verbrauch entsprechen.
Wann kann eine Anpassung vorgenommen werden?
Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung ergibt, dass die gezahlte Vorauszahlung nicht (mehr) dem tatsächlichen Verbrauch entspricht und im
Mietvertrag keine Klausel enthalten ist, die eine Anpassung ausschließt.
Plant der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen wegen eines entsprechend hohen Verbrauchs des Mieters, ist Voraussetzung, dass die Abrechnung korrekt erfolgt ist. Bei einer Abrechnung auf falschen Grundlagen kann keine Erhöhung erfolgen (BGH, 15.05.2012 – Az:
VIII ZR 245/11, VIII ZR 246/11). Einer weitergehenden Begründung bedarf es nicht, die Anpassung wird zwei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam.
Ergibt sich eine Erhöhung der Vorauszahlung aus besonderen Gründen, so kann der Vermieter gehalten sein, eine Anpassung auch direkt vorzunehmen. Dies ist üblicherweise bei Aufnahme einer weiteren Person in die Mietwohnung oder bei neu entstehenden Nebenkosten der Fall.
Entstehen umlagefähige Betriebskosten neu, kann der Vermieter die Vorauszahlung angemessen erhöhen – und zwar ab dem Zeitpunkt seiner Kenntnis. Hierzu muss der Vermieter den Mieter schriftlich auf die neuen Nebenkosten hinweisen, sie begründen und die Kosten nennen.
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung aufgrund der jeweiligen Abrechnung kann nach § 560 Abs. 4 BGB nur einmal erfolgen. Eine erneute Erhöhung innerhalb des Abrechnungszeitraums ist daher unwirksam (AG Köln, 11.12.2023 - Az:
203 C 73/23).
Achtung: Werden für Heizkosten und sonstige Nebenkosten getrennte Vorauszahlungen geleistet, so gilt das Anpassungsrecht für jede Vorauszahlung gesondert.
