Kaution schnell zurück: Nur zwei Monate Abrechnungsfrist für den Vermieter in einfachen Fällen

Die geleistete Barkaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugewähren. In einfach gelagerten Fällen genügt dem Vermieter eine Abrechnungsfrist von zwei bis drei Monaten.

Kautionsrückzahlung: Fälligkeit und Grundlagen

Bereits mit der Leistung der Kaution erlangt der Mieter einen durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch. Der Vermieter ist verpflichtet, eine geleistete und nicht verbrauchte Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugewähren, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Diese Verpflichtung beruht, wenn der Mietvertrag hierzu schweigt, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede (vgl. Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Anhang zu §§ 562 - 562d BGB Mietsicherheiten Rn. 260). Die als Mietsicherheit gestellte Barkaution wird nach aktueller BGH-Rechtsprechung mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, a.a.O., Rn. 261).

Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters hinsichtlich der Abrechnung der Kaution nicht nach, muss er sich gemäß §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution abgerechnet. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird dann auch ohne Saldenmitteilung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, a.a.O., Rn. 287). In einem Auskunftsverlangen des Mieters kann dabei ein konkludentes Verlangen auf Abrechnung der Kaution liegen, etwa wenn der Mieter im Rahmen einer Kündigung oder Klage die Rückzahlung der Kaution fordert.

Wie lang ist die Abrechnungsfrist?

Die Länge der dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. In durchschnittlichen Fällen ist dem Vermieter üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen. Bei einfachen Fällen kann sie zwei oder drei Monate betragen; die Abrechnungsfrist kann wesentlich kürzer sein, wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen (vgl. Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 551 BGB Rn. 82).

Im zu entscheidenden Fall ging es um kleinere Büroeinheiten, die vom Mieter nicht in Besitz genommen worden waren, sodass der bauliche Zustand schnell auf etwaige Schäden untersucht werden konnte. Da die Betriebskosten zudem überwiegend als Pauschale abgerechnet wurden, war eine Abrechnungsfrist von zwei Monaten als angemessen anzusehen.

Vertraglichen Klauseln, die dem Vermieter stets eine Abrechnungsfrist von sechs Monaten einräumen, begegnen AGB-rechtliche Bedenken. Bei kundenfeindlichster Auslegung ist eine solche Klausel so zu verstehen, dass der Vermieter die Kaution keinesfalls früher zurückgewähren muss; sie weicht damit von dem Grundsatz ab, dass die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögert werden darf und die Sicherheit nicht länger in Anspruch genommen werden darf als zur Feststellung berechtigter Ansprüche erforderlich (vgl. Häublein, ZMR 2017, 445, 454). Zudem sind solche Klauseln bei verständiger Auslegung auf bereits in Vollzug gesetzte Mietverhältnisse zu beschränken.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.