Wer eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig korrigiert, geht leer aus

Eine innerhalb der Abrechnungsfrist übermittelte, formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter nach Fristablauf nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren; ein sich daraus ergebendes Guthaben bleibt bestehen.

Wird in einer Vereinbarung über die Verrechnung der Kaution von „Monatsmieten“ gesprochen, können hiervon bei objektiver Auslegung auch die Betriebskostenvorauszahlungen erfasst sein.

Wann ist eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen?

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Hat der Vermieter innerhalb der Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung mitgeteilt, aus der sich ein Guthaben zugunsten des Mieters ergibt, kann er diese Abrechnung nach Fristablauf nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren. Die Ausschlussfrist dient dem Zweck, dem Mieter Sicherheit darüber zu verschaffen, dass er nach Fristablauf nicht mehr mit weiteren Nachforderungen rechnen muss. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn ein in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung enthaltener materieller Fehler auch nach Fristablauf noch zu Lasten des Mieters berichtigt werden könnte (vgl. BGH, 17.11.2004 - Az: VIII ZR 115/04).

Wann hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten?

Ein Vertretenmüssen liegt vor, wenn die Ursache für die fehlerhafte und deshalb nachträglich korrigierte Abrechnung in der Sphäre des Vermieters liegt. Dies gilt etwa, wenn in die Abrechnung irrtümlich Vorauszahlungen eingestellt wurden, die der Mieter tatsächlich nicht geleistet hat.

Ohne Bedeutung ist, ob dem Mieter der Fehler hätte auffallen müssen oder tatsächlich aufgefallen ist. Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber nicht zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Selbst wenn ihm bei einer im eigenen Interesse vorgenommenen Prüfung ein Fehler zu seinen Gunsten auffällt, folgt daraus nicht zwangsläufig, dass er davon ausgeht, der Fehler habe sich auch im Abrechnungsergebnis niedergeschlagen. Ebenso ist denkbar, dass der Mieter den zu seinen Gunsten begangenen Fehler zum Anlass nimmt, von aus seiner Sicht berechtigten anderweitigen Einwendungen gegen die Abrechnung Abstand zu nehmen.

Was geschieht mit einem Guthaben des Mieters bei einer Aufrechnung?

Steht dem Mieter aus einer nicht mehr korrigierbaren Abrechnung ein Guthaben zu, kann der Vermieter mit diesem Betrag gegen eine Nachforderung aus einem anderen Abrechnungszeitraum aufrechnen. Die Forderung erlischt in diesem Umfang (§ 389 BGB). Nicht berücksichtigte Vorauszahlungen sind zusätzlich von der Nachforderung abzusetzen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen von „Monatsmieten“ erfasst?

Für die Auslegung einer Vereinbarung kommt es darauf an, wie ein objektiver Empfänger die Erklärung nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen musste (§§ 133, 157 BGB). Der Begriff der Miete schließt im Bürgerlichen Gesetzbuch vertraglich vereinbarte regelmäßige Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ein. Formularmietverträge können den Begriff abweichend verwenden, etwa indem Miete und Nebenkosten getrennt genannt werden. Wird diese Begrifflichkeit im Vertrag nicht konsequent durchgehalten, hat der Begriff der „Miete“ keinen klar definierten Inhalt. Dann ist auf den Gesamtzusammenhang der Vereinbarung abzustellen.

Dabei ist insbesondere das erkennbare Ziel der Vereinbarung zu berücksichtigen. Zielt eine Vereinbarung darauf ab, die noch offenen wechselseitigen Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis möglichst weitgehend zu regeln, liegt es nahe, auch bereits fällige Betriebskostenvorauszahlungen einzubeziehen. Andernfalls könnte der Vermieter mangels Stundung diese Vorauszahlungen unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung gesondert verlangen, was einem solchen Regelungsinteresse erkennbar widerspräche.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.