Bei der Betriebskostenabrechnung ist neben dem Leistungsprinzip auch das Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Pauschale Abzüge bei
Hauswartkosten genügen der Darlegungslast des Vermieters nicht; bei bloßem Bestreiten durch den Mieter muss der Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Gleiches gilt für geschätzte Heizstromkosten: Wird die Schätzung bestritten, sind deren Grundlagen offenzulegen.
Die §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von
Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip) fest. Nach diesem Prinzip wären diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind. Daneben ist auch eine Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung) grundsätzlich zulässig. Nach dem Abflussprinzip stellt der Vermieter alle Kosten in die Abrechnung ein, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum vom jeweiligen Leistungsträger tatsächlich belastet wird.
Weder den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB noch den Gesetzesmaterialien ist zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt. Insbesondere lässt sich aus
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht herleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Diese Vorschrift trifft keine Regelung über die zeitliche Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht. Ebenso stehen
§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Die dort normierte Abrechnungsfrist und der Ausschluss von Nachforderungen sollen lediglich eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum über ein etwaiges Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (vgl. BGH, 14.02.2007 - Az:
VIII ZR 1/06). Dass der Nachforderungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei Anwendung des Abflussprinzips seltener eingreift als beim Leistungsprinzip, rechtfertigt nicht den Schluss, der Gesetzgeber habe das Abflussprinzip ausschließen wollen.
Das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten. Für den Mieter bietet es zudem den Vorteil einer erleichterten Abrechnungskontrolle, da anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers nachvollzogen werden kann, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört. Ob der Vermieter in besonderen Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, das Abflussprinzip anzuwenden - etwa wenn dadurch eine unverhältnismäßige Belastung des Mieters entstünde - bedarf in Konstellationen keiner Entscheidung, in denen das Mietverhältnis durchgängig sowohl in den betreffenden Verbrauchs- und Verursachungszeiträumen als auch in den jeweiligen Abrechnungszeiträumen bestanden hat. Ebenso offengelassen wird, ob dem Vermieter eine willkürliche Verlagerung von Kosten in einen späteren Abrechnungszeitraum durch gezielt verspätete Zahlung an Versorger im Einzelfall verwehrt sein könnte.
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