Mietsicherheit nach Insolvenz: Vermieter kann Wiederauffüllung verlangen

Der Anspruch eines Vermieters auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit lässt sich nicht in die Kategorien Masseverbindlichkeit oder Insolvenzforderung einordnen. Wird das Mietverhältnis nach Aufhebung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters fortgesetzt, entsteht der Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution als Neuforderung und kann ohne Bindung an eine Insolvenzquote in voller Höhe geltend gemacht werden.

Ist der Wiederauffüllungsanspruch eine Insolvenzforderung oder eine Masseverbindlichkeit?

Vermietern steht bei berechtigter Inanspruchnahme einer Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses regelmäßig ein vertraglicher Anspruch auf Wiederauffüllung dieser Sicherheit zu (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann-Moeser/Moeser, Handbuch Geschäftsraummiete, 5. Aufl., 2023, § 12 Rn. 85 m. w. N.). Fraglich ist, wie sich dieser Anspruch verhält, wenn über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren durchgeführt und mittels Insolvenzplan abgeschlossen wird. Nach § 227 Abs. 1 InsO wird der Schuldner mit der im Insolvenzplan vorgesehenen Befriedigung der Gläubiger von seinen restlichen Verbindlichkeiten gegenüber diesen Gläubigern befreit, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt. Entscheidend ist daher die Einordnung des Wiederauffüllungsanspruchs in das insolvenzrechtliche System.

Der Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit fügt sich nach der zugrunde liegenden Entscheidung von vornherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein. Er ist weder das eine noch das andere. Bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens kann er jedenfalls ohne die sich aus einer Einordnung als Insolvenzforderung ergebenden Beschränkungen verfolgt werden (vgl. Schmidt-Futterer-Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., 2024, § 108 InsO Rn. 18 f. m. w. N.). Diese Einordnung stützt sich maßgeblich auf den Umstand, dass mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Verfahrensaufhebung neue Forderungen des Vermieters entstehen, etwa auf laufende Miete, die trotz der Begründung des Mietverhältnisses vor Insolvenzeröffnung weder Masseverbindlichkeiten noch Insolvenzforderungen darstellen.

Warum entsteht der Wiederauffüllungsanspruch neu?

Nach dem Sicherungszweck der Mietsicherheit ist nicht ersichtlich, weshalb der Vermieter hinsichtlich künftiger, nach Verfahrensaufhebung entstehender Forderungen nur in Höhe einer Insolvenzquote des ursprünglich vereinbarten Kautionsbetrages abgesichert bleiben sollte, obwohl die vertragliche Regelung zur Absicherung seines Sicherungsinteresses fortbesteht. Mit dem Rückfall des Mietvertrages an den Mieter nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens und den ab diesem Zeitpunkt als Neuforderungen entstehenden Mietverbindlichkeiten ist daher zugleich eine neue Entstehung des Anspruchs auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit anzunehmen. Damit schließt sich die Entscheidung der Rechtsprechung an, wonach der Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit erst nach ihrer Inanspruchnahme entsteht (vgl. KG Berlin, 03.03.2008 - Az: 22 W 2/08).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.