Instandhaltungspflicht des Vermieters für vom Vormieter eingebaute Gasetagenheizung?

Eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter Betrieb und Wartung der Heizung überträgt, erfasst nicht automatisch auch die Kosten eines Neueinbaus. Tauscht der Vermieter die Heizung ohne entsprechende vertragliche Grundlage aus, kann er die Kosten weder vertraglich noch über die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag vom Mieter erstattet verlangen.

Abwälzung von Instandhaltungspflichten im Mietrecht

Im Wohnraummietrecht kann die Instandhaltungspflicht für bestimmte Anlagen, insbesondere Heizungsanlagen, vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Solche Klauseln sind jedoch nach ständiger Auslegungspraxis im Zweifel eng zu verstehen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 71). Eine Verpflichtung zum „Betrieb und zur Wartung“ einer Heizungsanlage beschränkt sich danach regelmäßig auf die laufende Unterhaltung und Pflege der bestehenden Anlage. Sie umfasst nicht ohne Weiteres auch die Pflicht, für die Kosten eines vollständigen Neueinbaus aufzukommen, wenn die vorhandene Anlage ersetzt werden muss.

Wann besteht ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag?

Tauscht der Vermieter eine Heizungsanlage aus, ohne dass der Mietvertrag ihn hierzu unmittelbar verpflichtet oder dies dem Mieter obliegt, kommt ein Aufwendungsersatzanspruch aus § 683 BGB nur in Betracht, wenn es sich bei dem Neueinbau um ein - zumindest auch - fremdes Geschäft des Mieters handelt. Hieran fehlt es, wenn die vertragliche Klausel den Fall des Neueinbaus gerade nicht erfasst und den Mieter weder eine Verpflichtung noch eine Obliegenheit trifft, selbst eine neue Heizung einzubauen. In einem solchen Fall führt der Vermieter mit dem Austausch der Anlage kein Geschäft des Mieters, sondern erfüllt eine eigene, aus dem Mietverhältnis resultierende Pflicht zur Gebrauchsüberlassung einer funktionsfähigen Mietsache.

Der objektive Nutzen, den der Mieter durch den Einbau einer neuen, funktionsfähigen Heizung erlangt, ändert an dieser Bewertung nichts. Eine bloße Nützlichkeit der Maßnahme für den Mieter begründet für sich genommen kein „auch fremdes Geschäft“ im Sinne des § 677 BGB (vgl. BeckOK BGB/Gehrlein, 64. Ed. 1.11.2022, BGB § 677 Rn. 12). Entscheidend ist vielmehr, ob den Mieter eine rechtliche Verpflichtung oder zumindest eine Obliegenheit trifft, die betreffende Handlung selbst vorzunehmen. Fehlt es hieran, verbleibt es bei der Zuordnung der Maßnahme zum Pflichtenkreis des Vermieters.

Wie wirken sich die Eigentumsverhältnisse an der neuen Anlage aus?

Für die Frage, wessen Geschäft durch den Einbau geführt wird, ist auch von Bedeutung, wem das Eigentum an der neu eingebauten Anlage zusteht. Wird der Vermieter Eigentümer der neu eingebauten Heizung und hat der Mieter keinen eigenen Zugriff hierauf, spricht dies gegen die Annahme, es habe sich objektiv um ein Geschäft des Mieters gehandelt. Die Investition verbleibt in diesem Fall im Vermögen des Vermieters und dient in erster Linie der Erhaltung beziehungsweise Verbesserung seines Eigentums.

Abgrenzung zu abweichender Rechtsprechung

Vereinzelt wird in der Rechtsprechung eine abweichende Auffassung vertreten, wie in einer Entscheidung des LG Kiel vom 17.04.2003 - Az: 1 S 180/02, die allerdings die umgekehrte Konstellation betraf, in welcher der Mieter selbst eine Heizung eingebaut hatte und hierfür Kostenersatz vom Vermieter verlangte. Soweit dieser Entscheidung ein Rechtsgedanke entnommen werden könnte, der der vorgenannten engen Auslegung von Abwälzungsklauseln sowie der Verneinung eines „auch fremden Geschäfts“ bei bloßer Nützlichkeit entgegensteht, wurde dem vom Gericht nicht gefolgt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.