30% Mietminderung bei Schimmelbefall wegen Wärmebrücken

Beruft sich der Vermieter bei Schimmelbefall auf ein Fehlverhalten des Mieters, muss er beweisen, dass Baumängel als Ursache ausgeschlossen sind - gelingt ihm das nicht, ist die Mietminderung berechtigt. Gutachterlich festgestellte Wärmebrücken in den befallenen Wandbereichen begründen einen erheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 30% rechtfertigen kann.

Mangel der Mietsache durch Schimmelbefall

Schimmelbefall in einer Mietwohnung stellt grundsätzlich einen erheblichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, der den Mietzins kraft Gesetzes mindert. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die durch den Schimmel verursachte Belastung der Raumluft die Schwelle der gesundheitlichen Unbedenklichkeit im Zeitpunkt der Feststellung überschreitet. Bereits das bloße Vorhandensein von Schimmel an Wandflächen begründet einen zur Minderung berechtigenden Mangel.

Im vorliegend entschiedenen Fall war Schimmelbefall in Küche, Schlaf- und Kinderzimmer gutachterlich festgestellt worden; der Sachverständige dokumentierte die betroffenen Flächen fotografisch und wies Schimmelpilzbelastung auch in der Raumluft nach.

Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden

Hält der Vermieter eine Mietminderung wegen Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden für unberechtigt, trifft ihn die Beweislast dafür, dass keine Baumängel vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 BGB Rz. 499, 501). Er muss also darlegen und beweisen, dass die Ursache des Schadens nicht aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis stammt, sondern allein im Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet ist - etwa durch unzureichendes Lüftungsverhalten oder vertragswidrige Möblierung. Gelingt dieser Beweis nicht, kommt es auf ein etwaiges Mitverschulden oder Nutzungsverhalten des Mieters nicht mehr an (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rz. 503; AG Köln, 29.11.2017 - Az: 214 C 109/17).

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