Tropenhitze im Mietobjekt berechtigt Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags

Muss ein Mieter in einem gewöhnlichen Sommer über mehrere Monate mit Innenraumtemperaturen von deutlich über 35 °C rechnen, stellt dies eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar, die das Recht zur fristlosen Kündigung begründet. Die Kenntnis des Mieters von diesem Zustand ist dabei unerheblich.

Welche Voraussetzungen begründen ein außerordentliches Kündigungsrecht?

Nach § 544 BGB kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ein zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, dass dessen Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Auf eine Kenntnis des Mieters von diesem Zustand kommt es dabei nicht an; das Kündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob und seit wann dem Mieter der gesundheitsgefährdende Zustand bekannt war.

Von diesem außerordentlichen Kündigungsrecht ist das ordentliche Kündigungsrecht wegen eines Mangels der Mietsache (§ 537 BGB i.V.m. § 542 BGB) zu unterscheiden. Letzteres kann nach § 539 BGB analog verwirkt sein, wenn der Mieter einen ihm bekannten oder grob fahrlässig unbekannt gebliebenen Mangel nicht rügt und den Mietzins über einen längeren Zeitraum ungekürzt und ohne Vorbehalt weiterzahlt (vgl. BGH, 18.06.1997 - Az: XII ZR 63/95). Diese Verwirkungsregel betrifft jedoch nur das vertragliche Mängelrecht, nicht das eigenständige außerordentliche Kündigungsrecht nach § 544 BGB.

Wie ist eine Gesundheitsgefährdung durch Überhitzung von Innenräumen zu beurteilen?

Zur Feststellung einer gesundheitsgefährdenden Überhitzung können sachverständige Berechnungen auf Grundlage anerkannter technischer Regelwerke herangezogen werden, etwa der VDI-Regel 2078 in Verbindung mit DIN 4108 Teil 2. Dabei sind insbesondere Raumgröße und Möblierung, die zu erwartende Belegung mit Waren und Personen, der Sonneneinfallswinkel sowie Fensteranteil und Baumaterial zu berücksichtigen. Die Heranziehung statistischer Standardwerte für einen durchschnittlichen Sommer ist methodisch nicht zu beanstanden, da das Kündigungsrecht eine länger andauernde, nicht nur kurzfristige Gesundheitsgefährdung voraussetzt; ein Rückgriff auf Standardwerte trägt diesem Erfordernis besser Rechnung als punktuell gemessene Augenblickstemperaturen.

Bei der Bewertung, ab welcher Innentemperatur eine Gesundheitsgefährdung anzunehmen ist, können die Werte der Arbeitsschutzrichtlinie ASR 6/1,3 sowie der DIN 1946 Teil 2 herangezogen werden, auch wenn diese unmittelbar dem Arbeitsschutz dienen. Nach Nr. 2.4 der ASR 6/1,3 sollen Raumtemperaturen in Arbeitsräumen 26 °C nicht überschreiten; die DIN 1946 Teil 2 empfiehlt je nach Außentemperatur operative Innenraumtemperaturen zwischen 22 °C und 27 °C. Diese Werte werden in der Rechtsprechung bereits zur Beurteilung einer Überhitzung als Mangel der Mietsache nach § 537 BGB herangezogen (vgl. OLG Köln, 28.10.1991 - Az: 2 U 185/90; OLG Hamm, 18.10.1994 - Az: 7 U 132/93).

Wann liegt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vor?

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 544 BGB ist anzunehmen, wenn die empfohlenen Innenraumtemperaturen über einen längeren Zeitraum krass überschritten werden.

Vorliegend betraf dies ein Ladenlokal, für das sachverständig für die Sommermonate Innentemperaturen zwischen rund 32 °C und annähernd 42 °C errechnet wurden, wobei die Temperatur während der Geschäftszeiten überwiegend deutlich über 40 °C lag und noch im September Werte über 35 °C erreicht wurden. Eine derartige, über mehrere Monate andauernde und weit über den anerkannten Richtwerten liegende Überhitzung stellt jedenfalls für im Raum tätiges Personal eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar, die ein fristloses Kündigungsrecht nach § 544 BGB begründet.

Welche Folgen ergeben sich für Mietzinsansprüche nach wirksamer Kündigung?

Mit wirksamer außerordentlicher Kündigung entfällt der vertragliche Anspruch auf Mietzins für die Folgezeit. Ein Anspruch auf Fortzahlung des Mietzinses aus § 557 BGB scheidet aus, wenn der Mieter die Mietsache nicht entgegen dem Willen des Vermieters vorenthält, sondern der Vermieter selbst die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und von einer Fortdauer des Mietverhältnisses ausgeht (vgl. BGH, 28.11.1962 - Az: VIII ZR 142/61).

Für den Zeitraum zwischen wirksamer Kündigung und Rückgabe der Mietsache kommt jedoch ein Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen nach den Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis in Betracht. Die Höhe dieses Anspruchs orientiert sich an einem angemessenen Nutzungsentgelt, wobei einerseits fortbestehende erhebliche Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit, andererseits der fortdauernde tatsächliche Besitz und die damit verbundene Nutzungsmöglichkeit zu berücksichtigen sind; die Verwirkungsregel des § 539 BGB findet auf diesen gesetzlichen Anspruch keine Anwendung mehr.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.