„Disziplinierungs-Kündigung“ über einen Stellplatzmietvertrag zulässig?

Ein separat von einem Wohnraummietvertrag abgeschlossener Stellplatzmietvertrag ist rechtlich eigenständig, wenn unterschiedliche Vertragsurkunden, eine Unabhängigkeitsklausel und abweichende Kündigungsregelungen vorliegen. Die Kündigung eines solchen Stellplatzmietvertrages ist jedoch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn sie erkennbar der Disziplinierung des Mieters wegen der Ausübung von Rechten aus dem Wohnraummietverhältnis dient oder ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise erfolgt.

Welcher Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens war ein Räumungsverlangen bezüglich eines Tiefgaragenstellplatzes, der neben einer Wohnung desselben Mieters auf demselben Grundstück angemietet worden war. Vorliegend waren Wohnung und Stellplatz am selben Tag, jedoch in zwei separaten Vertragsurkunden vermietet worden. Der Vermieter sprach mehrfach die Kündigung allein des Stellplatzmietverhältnisses aus, nachdem er in einem vorangegangenen Rechtsstreit, der das Wohnraummietverhältnis betraf, unterlegen war.

Sind Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag ein einheitliches Mietverhältnis?

Werden eine Wohnung und ein Stellplatz in zwei getrennten Vertragsurkunden vermietet, so streitet eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge (vgl. BGH, 14.12.2021 - Az: VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20; BGH, 11.03.2014 - Az: VIII ZR 374/13; BGH, 08.10.2013 - Az: VIII ZR 254/13; BGH, 04.06.2013 - Az: VIII ZR 422/12). Diese Vermutung kann durch besondere Umstände widerlegt werden, wobei insbesondere die gemeinsame Lage von Wohnung und Stellplatz auf einem Grundstück sowie ein übereinstimmendes Abschlussdatum beider Verträge solche Umstände begründen können. Maßgeblich bleibt jedoch stets eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, da weder die Lage noch das Abschlussdatum für sich genommen unverrückbare Kriterien darstellen.

Für die Trennung der Mietverhältnisse spricht es, wenn der Stellplatzmietvertrag eine ausdrückliche Klausel zur Unabhängigkeit von einem eventuell bestehenden Wohnraummietvertrag enthält und beide Verträge voneinander abweichende Kündigungsregelungen vorsehen. Abweichende Kündigungsfristen und -modalitäten deuten darauf hin, dass die Parteien die Mietverhältnisse bei Vertragsschluss bewusst getrennt behandeln wollten, da andernfalls für den Stellplatz die gesetzlichen Kündigungsregelungen des Wohnraummietrechts hätten übernommen werden müssen.

Vorliegend traten neben der Unabhängigkeitsklausel und den abweichenden Kündigungsfristen auch unterschiedliche vertragliche Mietbeginne hinzu, sodass trotz identischen Abschlussdatums und gemeinsamer Grundstückslage von zwei rechtlich selbständigen Mietverhältnissen auszugehen war.

Wann ist die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages rechtsmissbräuchlich?

Auch wenn Stellplatz- und Wohnraummietvertrag rechtlich selbständig sind und daher grundsätzlich unabhängig voneinander gekündigt werden können, unterliegt die Kündigung des Stellplatzmietvertrages den Grenzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Eine formell wirksame Kündigung ist materiell unwirksam, wenn sie sich als rechtsmissbräuchlich darstellt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Kündigung der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten aus dem Wohnraummietverhältnis dienen soll oder wenn sie ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.