WEG-Beschlüss sind unwirksam, wenn die Ladung nur digital erfolgte

Eine Ladung zur Eigentümerversammlung ausschließlich über ein digitales Verwalterportal reicht nicht aus, wenn einzelne Eigentümer diesen Kommunikationsweg nicht eröffnet haben. In diesem Fall muss der Verwalter die Ladung auf einem anderen zumutbaren Weg, etwa per Post, zustellen - andernfalls sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar.

Ladungspflicht als Grundlage der Beschlussfassung

Die ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung ist gemäß § 24 Abs. 1 und 4 WEG durch den Verwalter in Textform vorzunehmen. Aus dieser Vorschrift folgt zugleich, dass grundsätzlich sämtliche Eigentümer zur Versammlung zu laden sind. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Ladung aus Gründen unmöglich ist, die der Verwalter nicht zu vertreten hat - etwa bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers. Das Recht auf Ladung und die anschließende Mitwirkung an der Versammlung zählt zu den Kernrechten des Eigentümers und ergibt sich sowohl aus dem Gesetz als auch aus der Teilungserklärung.

Ist eine rein digitale Ladung ausreichend?

Seit Einführung der Textform mit Wirkung zum 01.08.2001 ist auch eine digitale Ladung zulässig. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der jeweilige Eigentümer diesen Kommunikationsweg zuvor eröffnet hat, etwa durch Hinterlegung einer E-Mail-Adresse oder Einrichtung eines Accounts im Onlineportal des Verwalters. Fehlt es an einer solchen Eröffnung, ist der Verwalter verpflichtet, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Weg zuzustellen - dazu zählt ausdrücklich auch die klassische analoge Post. Diese Verpflichtung besteht selbst dann, wenn der betreffende Eigentümer gegen eine vertragliche Pflicht zur Eröffnung eines digitalen Kommunikationswegs verstoßen haben sollte.

Bedeutung vertraglicher Regelungen im Verwaltervertrag

Enthält der Verwaltervertrag Klauseln, wonach die Kommunikation ausschließlich über ein Onlineportal erfolgt und Dokumente bereits mit Hinterlegung im elektronischen Postfach als zugegangen gelten, entbindet dies den Verwalter nicht von seiner Pflicht, auch nicht im Portal angemeldete Eigentümer zu laden. Eine explizite Regelung, wonach diesen Eigentümern gerade keine Ladung zukommen soll, liegt in derartigen Klauseln regelmäßig nicht vor. Wird die Ausübung des Ladungsrechts durch Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, für die weder Gesetz noch Teilungserklärung eine Grundlage bieten, handelt es sich um einen gesetzes- beziehungsweise vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig ist (vgl. BGH, 20.09.2000 - Az: V ZB 58/99). Ob die betreffenden Klauseln des Verwaltervertrags wirksam sind, kann daher im Ergebnis dahinstehen, da die Ladungspflicht hiervon unabhängig fortbesteht.

Rechtsfolge bei fehlender Ladung

Ein Ladungsmangel führt zur Anfechtbarkeit der auf der betreffenden Versammlung gefassten Beschlüsse, ohne dass es einer abschließenden Klärung bedarf, welche und wie viele Eigentümer im Einzelnen betroffen waren. Maßgeblich ist, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Ladung und Teilnahme der betroffenen Eigentümer nicht in dieser Form zustande gekommen wären.

Vorliegend betraf dies rund 100 Eigentümer, die mangels eines Accounts im Onlineportal weder digital noch postalisch geladen worden waren, obwohl ihre Anschrift der Verwaltung bekannt war. Auf dieser Grundlage waren die angefochtenen Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.