Jahresabrechnung mit falschem Verteilerschlüssel: Keine Erfüllung trotz Vorlage

Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung vor, die auf einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel beruht, tritt keine Erfüllung ein. Erfüllung setzt einen ordnungsmäßigen Entwurf voraus, der zumindest weitgehend mangelfrei ist. Der Fehler der Jahresabrechnung wirkt sich auch auf den Vermögensbericht aus, da darin enthaltene Forderungen auf der fehlerhaften Abrechnung beruhen.

Anspruch auf Jahresabrechnung als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung

Die Aufstellung der Jahresabrechnung gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach Ablauf des Kalenderjahres haben die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu entscheiden. Grundlage dieser Beschlussfassung ist die vom Verwalter aufzustellende Jahresabrechnung, die sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen umfasst. Jedem Wohnungseigentümer steht gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Aufstellung dieser Jahresabrechnung zu; liegt bei Fälligkeit keine Jahresabrechnung vor, kann dieser Anspruch im Wege der Leistungsklage durchgesetzt werden. Der Anspruch unterliegt nicht der Verjährung.

Zur Bedeutung dieses Zahlenwerks führt der Bundesgerichtshof aus, dass die Wohnungseigentümer ohne die Jahresabrechnung weder feststellen können, ob die geleisteten Vorschüsse ausgereicht haben, noch die erforderlichen Beschlüsse über Nachschüsse oder Erstattungen fassen können (vgl. BGH, 26.02.2021 - Az: V ZR 290/19). Die Gemeinschaft ist daher verpflichtet, für eine beschlussfähige Jahresabrechnung Sorge zu tragen und diese gegebenenfalls durch einen Dritten erstellen zu lassen.

Wann tritt Erfüllung im Sinne des § 362 BGB ein?

Die bloße Vorlage einer Jahresabrechnung führt nicht automatisch zur Erfüllung des entsprechenden Anspruchs. Erfüllung im Sinne des § 362 BGB setzt voraus, dass ein ordnungsmäßiger Entwurf vorgelegt wird, der zumindest weitgehend mangelfrei ist. Wird der Jahresabrechnung ein Verteilerschlüssel zugrunde gelegt, der der geltenden Teilungserklärung widerspricht, ist die anteilsmäßige Zuordnung der Kosten zu den einzelnen Eigentümern fehlerhaft. Eine solche Abrechnung erfüllt die formalen Mindestanforderungen zwar äußerlich, genügt aber nicht den materiellen Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung, sodass der Erfüllungseinwand nicht greift.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.