Ein WEG-Verwalter haftet für die Prozesskosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage, wenn er durch formelle Fehler bei der Einladung und Durchführung einer Eigentümerversammlung - hier: die Ermöglichung einer Online-Teilnahme ohne vorherigen Beschluss - schuldhaft die Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse verursacht hat. Der Zurechnungszusammenhang wird dabei weder durch eine mögliche anwaltliche Fehlberatung noch durch einen zustimmenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Rechtsverfolgung unterbrochen; Ansprüche wegen unterlassener Beitreibung von Wohngeld oder Abrechnungsspitzen bedürfen dagegen eines substantiierten Vortrags zur zugrunde liegenden Beschlusslage.
Begeht der Verwalter bei Einberufung oder Durchführung einer Eigentümerversammlung Fehler, die zur erfolgreichen Anfechtung und Neufassung der Beschlüsse führen, ist er dem Grunde nach für die daraus entstehenden Kosten ersatzpflichtig. Liegt lediglich ein formeller Mangel vor, beschränkt sich der ersatzfähige Schaden auf die Prozesskosten; Kosten der Umsetzung des angefochtenen Beschlusses selbst sind hiervon nicht umfasst (vgl. LG München I, 21.12.2023 - Az: 36 S 659/22 WEG).
Vorliegend betraf dies eine während der Corona-Pandemie einberufene Versammlung, deren Beschlüsse zunächst durch das Amtsgericht aus formellen Gründen und in der Berufungsinstanz zusätzlich aus materiellen Gründen für ungültig erklärt wurden; eine Nichtzulassungsbeschwerde blieb erfolglos. Als formeller Mangel wurde unter anderem gewertet, dass die Einladung nach den Umständen des Einzelfalls objektiv geeignet war, die Wohnungseigentümer von einer Präsenzteilnahme abzuhalten, obwohl eine solche zum Versammlungstermin wieder zulässig gewesen wäre. Ein weiterer eigenständiger formeller Mangel lag darin, dass eine Online-Teilnahme ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer ermöglicht wurde. Die Erweiterung der Teilnahmemöglichkeiten mittels digitaler Technik setzt eine vorherige Willensbildung der Eigentümer voraus, damit diese eine Entscheidungsgrundlage darüber haben, ob und wie sie an der Versammlung teilnehmen. Fehlt ein solcher vorheriger Beschluss, führt dies zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, ohne dass es eines gesonderten Nachweises der Kausalität für das Abstimmungsergebnis bedarf, wenn der Verstoß gegen Teilnahme- und Mitwirkungsrechte hinreichend schwer wiegt.
Bei Ermessensentscheidungen des Verwalters besteht ein gewisser Beurteilungsspielraum, vergleichbar dem Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung. In der Literatur wird uneinheitlich beurteilt, wann dieser Spielraum überschritten ist: Nach einer Auffassung liegt eine Pflichtverletzung erst vor, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist (vgl. BGH, 18.10.2019 - Az: V ZR 188/18). Nach anderer Ansicht ist bereits bei einer fehlerhaften Ermessensentscheidung eine Pflichtverletzung anzunehmen, wobei sich der Verschuldensmaßstab in Anlehnung an § 43 Abs. 1 GmbHG und § 93 Abs. 1 Satz 1 AktG nach der Sorgfalt eines durchschnittlichen, ordentlichen und gewissenhaften Verwalters richtet (vgl. OLG Oldenburg, 18.10.2007 - Az: 6 W 28/07; OLG München, 15.05.2006 - Az: 34 Wx 156/05; LG Berlin, 22.06.2018 - Az: 85 S 23/17 WEG; LG München I, 16.09.2013 - Az: 1 S 21191/12 WEG; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 26 Rn. 384).
Ein Verschulden liegt jedenfalls dann vor, wenn eine professionelle Hausverwaltung eine Versammlung trotz erkennbarer formeller Mängel unverändert durchführen lässt, ohne die Mitwirkungsrechte der Eigentümer hinreichend zu berücksichtigen. Die Erlaubnis zur Online-Teilnahme ohne vorherige Beschlussfassung ist ein Fehler, dessen mögliche Folgen - die Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse - für einen professionellen Verwalter erkennbar sein müssen. Das über eine bloße Vertreterversammlung hinausgehende zusätzliche Element der Online-Teilnahme führt zu einem gesteigerten Sorgfaltsmaßstab gegenüber Fällen, die sich auf eine reine Vertreterversammlung beschränken.
Haftung des Verwalters für Prozesskosten nach Beschlussanfechtung - welche Voraussetzungen gelten?
Gegenstand des Verfahrens waren Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihre frühere Verwalterin. Im Zentrum stand die Frage, ob und in welchem Umfang eine Hausverwaltung für die Kosten eines mehrinstanzlichen Gerichtsverfahrens haftet, das durch die erfolgreiche Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen ausgelöst wurde. Daneben waren verschiedene weitere Schadenspositionen zu klären, darunter unterlassene Hausgeld- und Abrechnungsspitzenforderungen, ein behauptetes Schuldanerkenntnis sowie Kosten für die Nacharbeitung von Jahresabrechnungen.Begeht der Verwalter bei Einberufung oder Durchführung einer Eigentümerversammlung Fehler, die zur erfolgreichen Anfechtung und Neufassung der Beschlüsse führen, ist er dem Grunde nach für die daraus entstehenden Kosten ersatzpflichtig. Liegt lediglich ein formeller Mangel vor, beschränkt sich der ersatzfähige Schaden auf die Prozesskosten; Kosten der Umsetzung des angefochtenen Beschlusses selbst sind hiervon nicht umfasst (vgl. LG München I, 21.12.2023 - Az: 36 S 659/22 WEG).
Vorliegend betraf dies eine während der Corona-Pandemie einberufene Versammlung, deren Beschlüsse zunächst durch das Amtsgericht aus formellen Gründen und in der Berufungsinstanz zusätzlich aus materiellen Gründen für ungültig erklärt wurden; eine Nichtzulassungsbeschwerde blieb erfolglos. Als formeller Mangel wurde unter anderem gewertet, dass die Einladung nach den Umständen des Einzelfalls objektiv geeignet war, die Wohnungseigentümer von einer Präsenzteilnahme abzuhalten, obwohl eine solche zum Versammlungstermin wieder zulässig gewesen wäre. Ein weiterer eigenständiger formeller Mangel lag darin, dass eine Online-Teilnahme ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer ermöglicht wurde. Die Erweiterung der Teilnahmemöglichkeiten mittels digitaler Technik setzt eine vorherige Willensbildung der Eigentümer voraus, damit diese eine Entscheidungsgrundlage darüber haben, ob und wie sie an der Versammlung teilnehmen. Fehlt ein solcher vorheriger Beschluss, führt dies zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, ohne dass es eines gesonderten Nachweises der Kausalität für das Abstimmungsergebnis bedarf, wenn der Verstoß gegen Teilnahme- und Mitwirkungsrechte hinreichend schwer wiegt.
Welcher Verschuldensmaßstab gilt für den Verwalter?
Die Haftung des Verwalters setzt ein Verschulden voraus, das gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu seinen Lasten vermutet wird. Verschuldensmaßstab ist die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher, ordentlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte; ein gewerblich tätiger Verwalter muss dabei den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdecken und seine Kenntnisse fortlaufend aktualisieren (vgl. Müller/Fichtner Wohnungseigentum/Fichtner, 7. Aufl. 2022, § 11 Rn. 251-253).Bei Ermessensentscheidungen des Verwalters besteht ein gewisser Beurteilungsspielraum, vergleichbar dem Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung. In der Literatur wird uneinheitlich beurteilt, wann dieser Spielraum überschritten ist: Nach einer Auffassung liegt eine Pflichtverletzung erst vor, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist (vgl. BGH, 18.10.2019 - Az: V ZR 188/18). Nach anderer Ansicht ist bereits bei einer fehlerhaften Ermessensentscheidung eine Pflichtverletzung anzunehmen, wobei sich der Verschuldensmaßstab in Anlehnung an § 43 Abs. 1 GmbHG und § 93 Abs. 1 Satz 1 AktG nach der Sorgfalt eines durchschnittlichen, ordentlichen und gewissenhaften Verwalters richtet (vgl. OLG Oldenburg, 18.10.2007 - Az: 6 W 28/07; OLG München, 15.05.2006 - Az: 34 Wx 156/05; LG Berlin, 22.06.2018 - Az: 85 S 23/17 WEG; LG München I, 16.09.2013 - Az: 1 S 21191/12 WEG; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 26 Rn. 384).
Ein Verschulden liegt jedenfalls dann vor, wenn eine professionelle Hausverwaltung eine Versammlung trotz erkennbarer formeller Mängel unverändert durchführen lässt, ohne die Mitwirkungsrechte der Eigentümer hinreichend zu berücksichtigen. Die Erlaubnis zur Online-Teilnahme ohne vorherige Beschlussfassung ist ein Fehler, dessen mögliche Folgen - die Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse - für einen professionellen Verwalter erkennbar sein müssen. Das über eine bloße Vertreterversammlung hinausgehende zusätzliche Element der Online-Teilnahme führt zu einem gesteigerten Sorgfaltsmaßstab gegenüber Fällen, die sich auf eine reine Vertreterversammlung beschränken.
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AG München, 11.02.2026 - Az: 1295 C 29272/24 WEG
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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