Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach
§ 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.
Aus der Vorschrift über den Mindestinhalt des Wirtschaftsplans in § 28 Abs. 1 S. 2 WEG und aus den Grundsätzen, die Rechtsprechung und Lehre zur Rechenschaftspflicht des Beauftragten nach § 666 BGB entwickelt haben, wird abgeleitet, welchen Anforderungen eine Jahresabrechnung genügen muss.
Danach hat der Verwalter eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch erkennen lässt, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilt und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellt. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Die Jahresabrechnung ist als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aufzustellen. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein; sie sind aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung.
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge.
Die vorliegend erstellten und in Rede stehenden Jahresabrechnungen 2011 und 2012 werden diesen Anforderungen nicht gerecht. Sie sind unvollständig und die Plausibilitätskontrolle geht nicht auf. Die Salden zwischen den Einnahmen und Ausgaben und zwischen den Kontoständen zum Beginn und zum Ende der Abrechnungsjahre stimmen nicht überein.
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist in allen Jahresabrechnungen fehlerhaft und entspricht nicht der Rechtsprechung des BGH zur Behandlung der tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sowie des Ansatzes der Soll-Beträge im Sinne der geschuldeten, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Rücklage. Als Anfangsbestände der Instandhaltungsrücklage sind jeweils Beträge angegeben, die höher sind als das Vermögen der Gemeinschaft, was naturgemäß nicht möglich ist. Es steht zu vermuten, dass es sich bei den Anfangsbeständen um die Soll-Beträge handelt, ohne dass die Ist-Beträge angegeben wären. Unzutreffend sind auch die dargestellten Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage mit den Sollbeträgen.
Die Genehmigungsbeschlüsse waren mithin schon wegen mangelnder Transparenz der Abrechnungen als den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend für ungültig zu erklären.
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