Kein Ermessen bei der Aufzugsreparatur: Eigentümergemeinschaft kann zum Handeln gezwungen werden

Es besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Wiederinbetriebnahme eines stillgelegten Aufzugs, den das Gericht im Wege der Beschlussersetzung durchsetzen kann, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt.

Wann ist die Anfechtung eines Negativbeschlusses erfolgversprechend?

Ein Negativbeschluss, mit dem die Wohnungseigentümerversammlung die Durchführung einer beantragten Maßnahme ablehnt, kann nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn der Gemeinschaft im Zeitpunkt der Beschlussfassung kein Ermessen mehr zustand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies nicht der Fall, wenn zulässige Alternativen zu dem konkret beantragten Vorgehen bestehen (vgl. BGH, 23.06.2023 - Az: V ZR 158/22). Ein Ermessensspielraum verbleibt der Gemeinschaft insbesondere dann, wenn statt eines bestimmten Auftragnehmers auch ein anderer mit der Maßnahme beauftragt werden könnte oder wenn vor der Beauftragung zunächst Vergleichsangebote eingeholt werden dürfen, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage zu schaffen. Liegt eine solche Ermessensreduzierung auf Null nicht vor, besteht kein Anspruch auf einen inhaltlich bestimmten Beschluss, und die Anfechtungsklage bleibt insoweit ohne Erfolg (vgl. BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 44 Rn. 21).

Welche Anforderungen gelten für die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Auftragsvergabe?

Nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, wenn ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme besteht und die Gemeinschaft untätig bleibt. Die Streichung des Zusatzes „nach billigem Ermessen“ gegenüber der Vorgängerregelung des § 21 Abs. 8 WEG a.F. hat hieran nichts geändert; sie diente lediglich der Klarstellung, dass sich ein gerichtlicher Ermessensspielraum aus dem materiellen Recht ergibt (vgl. Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 83). Nach allgemeinen Grundsätzen obliegt es dem Kläger, dem Gericht die tatsächliche Grundlage für die zu treffende Entscheidung zu verschaffen. Ist für die begehrte Maßnahme eine Auftragsvergabe erforderlich, muss der Kläger die hierfür notwendigen Angebote selbst beibringen (vgl. BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 44 Rn. 44). Fehlt es an einem konkreten, dem Gericht vorgelegten Angebot und ist der Gegenstand der zu beauftragenden Arbeiten nicht hinreichend bestimmbar, ist die Klage bereits nicht schlüssig und eine Beschlussersetzung ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere dann, wenn bei einer Auftragssumme, die üblicherweise die Einholung von Vergleichsangeboten erfordert, solche Angebote weder vorgetragen noch vorgelegt werden.

Besteht ein Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines Aufzugs?

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Der Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines defekten Aufzugs folgt zudem aus der gesetzlichen Wertung des § 20 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 WEG, der die Förderung barrierefreien Wohnens privilegiert. Besteht bereits ein Anspruch auf den nachträglichen Einbau eines Aufzugs als angemessene bauliche Veränderung (vgl. BGH, 09.02.2024 - Az: V ZR 244/22), muss dies erst recht für die Wiederinbetriebnahme eines bereits vorhandenen Aufzugs gelten. Bleibt die Gemeinschaft trotz bestehenden Anspruchs untätig, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG tätig werden. Da die Beschlussersetzung in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, sind Anordnungen jedoch auf das zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt Erforderliche zu beschränken; den Wohnungseigentümern ist, soweit möglich, weiterhin Raum für eine eigene Entscheidung zu belassen (vgl. BGH, 23.06.2023 - Az: V ZR 158/22; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 44 Rn. 43). Verbleiben der Gemeinschaft hinsichtlich einzelner technischer Mängel mehrere gleichwertige Lösungsmöglichkeiten, ist ihr insoweit ein Auswahlermessen zu belassen; ist demgegenüber eine der in Betracht kommenden Varianten mit erheblichen, unbestrittenen Nachteilen für den anspruchsberechtigten Eigentümer verbunden, kann sich die ordnungsgemäße Verwaltung auf die verbleibenden Alternativen verengen. Der Gemeinschaft kann dabei zugleich eine angemessene Frist zur eigenständigen Beschlussfassung gesetzt werden, bevor die gerichtliche Ersetzung greift.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.