Marderbefall droht - Vermieter darf vom Mieter Abschirmung im Garten verlangen

Mieter eines Hauses mit Garten dürfen bei der Gartengestaltung grundsätzlich auch Obstbäume pflanzen, ohne den Vermieter vorher fragen zu müssen. Droht aber konkret ein Marderbefall des Daches, kann der Vermieter zur Gefahrenabwehr die Entfernung hausnaher Bäume, den Rückschnitt weiter entfernter Bäume und die Abschirmung einer als Aufstiegshilfe nutzbaren Regentonne verlangen.

Welchen Gestaltungsspielraum haben Mieter bei einem mitvermieteten Garten?

Wird ein Garten zusammen mit dem Haus vermietet und nicht lediglich als Gemeinschaftseinrichtung zur Nutzung überlassen, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach § 535 Abs. 1 BGB (vgl. AG Bonn, 29.10.2018 - Az: 201 C 208/18; OLG Köln, 05.11.1993 - Az: 19 U 132/93). Fehlt eine konkrete vertragliche Regelung, ergibt er sich aus den gesamten Umständen des Mietverhältnisses, der beabsichtigten Nutzung und der Verkehrsanschauung unter Beachtung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) (vgl. BGH, 22.02.2022 - Az: VIII ZR 38/20; BGH, 24.11.2021 - Az: VIII ZR 258/19; BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 17/18; BGH, 29.04.2015 - Az: VIII ZR 197/14).

Ist dem Mieter der Ernteertrag von Obstbäumen, Sträuchern, Gemüse und Blumen zugewiesen und obliegt ihm die Gartenpflege, umfasst der vertragsgemäße Gebrauch bei objektiver Auslegung grundsätzlich auch das Pflanzen von Gemüse, Blumen und Obstbäumen (vgl. BGH, 22.02.2022 - Az: VIII ZR 38/20; BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 387/04; LG Münster, 04.07.1996 - Az: 8 S 2/96). Behält sich der Vermieter bei Vertragsschluss keine abweichende Regelung vor, obwohl das beanspruchte Recht den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigen könnte, geht dies zu seinen Lasten (vgl. AG Leverkusen, 14.12.1993 - Az: 28 C 277/93).

Ist die übliche Gartenpflege eine „Veränderung des Mietobjekts“?

Die übliche Gartenpflege, also Bewässerung, Baumschnitt, Auslichten, Erneuerung abgestorbener Pflanzen, Rasenmähen und Heckenschnitt, gehört zum Mietgebrauch. Sie stellt keine Veränderung am Mietobjekt im Sinne einer Klausel dar, die für wesentliche Veränderungen am Gebäude oder Hausgarten die vorherige Zustimmung des Vermieters verlangt (vgl. BGH, 10.10.2014 - Az: V ZR 315/13; BayObLG, 18.01.1989 - Az: BReg 2 Z 125/88; LG Hamburg, 10.09.2010 - Az: 318 S 24/09).

Das Wachstum von Pflanzen und der damit zunehmende Einfluss auf die Umgebung ist kein Mangel der Mietsache. Das Fällen, der Rückschnitt und der Ersatz von Gehölzen zählen zur ordnungsgemäßen gärtnerischen Bewirtschaftung. Der Mieter muss solche Maßnahmen im Rahmen der Rechtsprechung auch dulden (vgl. OLG Düsseldorf, 03.04.1998 - Az: 22 U 161/97; LG Hamburg, 14.10.1999 - Az: 307 S 80/99; AG Dortmund, 02.12.2003 - Az: 125 C 9966/03).

Wie weit reicht das Ermessen des Mieters bei der Gartengestaltung?

Wurde dem Mieter zugleich die Gartenpflege übertragen, ist bei der gärtnerischen Gestaltung einschließlich der Neuanlage von Pflanzen ein großzügiger Maßstab anzulegen (vgl. LG Berlin, 25.06.2019 - Az: 67 S 100/19; LG Köln, 10.01.1995 - Az: 12 S 185/94; LG Lübeck, 24.11.1992 - Az: 14 S 61/92; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 535 BGB, Rn. 345). Dem Vermieter steht kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zu. Er kann dem Mieter ebenso wenig einzelne Pflanzen vorschreiben, wie er Art und Muster von Tapeten vorgeben könnte (vgl. LG Köln, 21.10.2010 - Az: 1 S 119/09; AG Vaihingen, 03.12.2019 - Az: 1 C 315/19).

Ob der Vermieter das Setzen von Sträuchern und zunächst jungen Bäumen verbieten oder später deren Beseitigung verlangen kann, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Größe des Gartens und der Ortsüblichkeit (vgl. LG Hamburg, 14.10.1999 - Az: 307 S 80/99; AG Bonn, 23.11.1993 - Az: 8 C 475/93; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 535 BGB, Rn. 346). Bei ausreichendem Platz und nicht mehr als unerheblichen Störungen hat der Vermieter die Anpflanzung von Obstbäumen zu dulden. Die Grenze ist erst bei einer völligen Umgestaltung des Gartens erreicht (vgl. OLG Düsseldorf, 03.04.1998 - Az: 22 U 161/97; AG Bonn, 23.11.1993 - Az: 8 C 475/93). Anders liegt es beim Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon oder einer Loggia, das vom üblichen Mietgebrauch grundsätzlich nicht mehr gedeckt ist (vgl. LG München I, 08.11.2016 - Az: 31 S 12371/16; AG München, 01.07.2016 - Az: 461 C 26728/15).

Ein Beseitigungsverlangen wegen fehlender Zustimmung kommt nur in Betracht, wenn der Mietvertrag ausdrücklich bestimmt, dass das Anpflanzen von Bäumen der Zustimmung des Vermieters bedarf (vgl. LG Berlin, 27.01.2006 - Az: 63 S 287/05; AG Hamburg-Blankenese, 29.04.1998 - Az: 508 C 99/98). Eine allgemeine Klausel über wesentliche und unwesentliche Veränderungen am Gebäude oder Hausgarten genügt dafür nicht.

Stehen die Bäume seit vielen Jahren, ohne dass der Vermieter dies beanstandet hat, durften die Mieter davon ausgehen, dass die Anpflanzung vom Mietvertrag gedeckt ist. Eine insoweit bestehende planwidrige Regelungslücke ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass der vertragsgemäße Gebrauch die Anpflanzung umfasst. Hat der Vermieter selbst zu Mietbeginn einen Baum pflanzen lassen, der später entfernt werden musste, spricht dies zusätzlich gegen ein Beseitigungsverlangen. Wachstum und Absterben von Pflanzen sind nur eingeschränkt vorhersehbar (vgl. BGH, 10.10.2014 - Az: V ZR 315/13; BayObLG, 21.02.2001 - Az: 2Z BR 142/00). Ein später gepflanzter Baum kann dann gleichsam den früheren ersetzen.

Werden gepflanzte Bäume Bestandteil des Grundstücks?

Zwar wird bei vom Mieter gepflanzten Gehölzen regelmäßig vermutet, dass die Verbindung mit dem Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt (vgl. LG Berlin, 07.03.2014 - Az: 63 S 575/12). Diese Vermutung gilt jedoch nicht uneingeschränkt, wenn die Gehölze nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden können. Nicht mehr umpflanzbare Bäume und Sträucher sind keine Einrichtungen, die der Mieter bei Mietende entfernen darf. Sie sollen für unbestimmte Zeit am Pflanzort verbleiben und werden gemäß §§ 946, 94 BGB wesentliche Bestandteile des Grundstücks (vgl. OLG Düsseldorf, 03.04.1998 - Az: 22 U 161/97; OLG Köln, 08.07.1994 - Az: 11 U 242/93; LG Detmold, 26.03.2014 - Az: 10 S 218/12; LG Görlitz, 22.09.2004 - Az: 2 S 39/04). Diese Einordnung folgt aus den zu § 539 Abs. 2 BGB ergangenen Entscheidungen und dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Rechtsordnung; sie lässt sich auf die Rechtsprechung zu § 546 BGB übertragen.

Ist eine dauerhaft aufgestellte Regentonne vom Mietgebrauch gedeckt?

Das dauerhafte Aufstellen einer Regentonne überschreitet den normalen Mietgebrauch grundsätzlich nicht. Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind im Einzelfall nach dem Inhalt des Mietvertrages zu bestimmen; bei lückenhaften Vereinbarungen gilt die ergänzende Vertragsauslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte. Zum Gebrauch eines Gartens bei einem gemieteten Haus gehört regelmäßig das Aufstellen von Regentonnen (vgl. LG Hamburg, 30.08.2007 - Az: 311 S 40/07). Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter selbst am Fallrohr eine Vorrichtung zum Befüllen einer Regentonne („Regendieb“) angebracht hat.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.