Einfamilienhaus vermietet - gehört der Garten automatisch dazu?

Wird ein Einfamilienhaus unter Angabe von Ort, Straße und Hausnummer vermietet, ist nach der Verkehrsanschauung im Zweifel das gesamte unter dieser Anschrift liegende Grundstück mitvermietet - nicht nur der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten. Die grundbuchrechtliche Aufteilung in mehrere Flurstücke ist unerheblich, wenn die Flächen bei Vertragsschluss durch eine einheitliche Umzäunung als zusammengehöriges Grundstück erscheinen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Rechtsstreits war die Auslegung eines Wohnraummietvertrages über ein Einfamilienhaus. Streitig war, ob von der Vermietung auch die angrenzenden, im Grundbuch als eigenständige Flurstücke geführten Gartenflächen erfasst waren oder ob sich der Mietvertrag - entsprechend seiner Bezeichnung als „Haus-Mietvertrag“ - allein auf das Wohngebäude beschränkte. Vorliegend waren Haus und Gartenflächen zwar im Grundbuch auf drei unterschiedliche Flurstücke verteilt, jedoch von einer gemeinsamen Umzäunung umschlossen und als einheitliche Gartenanlage angelegt worden.

Gehört zum vermieteten Einfamilienhaus das gesamte Grundstück dazu?

Nach der Verkehrsanschauung ist bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit Lageangabe nach Ort, Straße und Hausnummer auch ohne ausdrückliche Erwähnung regelmäßig davon auszugehen, dass das gesamte unter dieser Adresse liegende Grundstück mitvermietet ist und nicht lediglich der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten (vgl. LG Köln, ZMR 1994, 111; LG Kassel, 13.08.1987 - Az: 1 S 57/87; AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2013, 357; AG Berlin-Spandau, WuM 1994, 24; Sonnenschein, NJW 1997, 1270; Blank/Börstinghaus/Blank, BGB, 5. Aufl., § 535 Rn. 294). Eine im Grundbuch bestehende Aufteilung der Gesamtfläche auf mehrere Flurstücke steht dieser Auslegung nicht entgegen, wenn die Flächen durch eine gemeinsame Umzäunung nach außen als geschlossene, zusammengehörige Einheit erscheinen. Maßgeblich ist der bei Vertragsschluss vermittelte äußere Eindruck einer einheitlichen Grundstücks- und Gartenanlage, nicht die formale Grundbuchlage. Zu Lasten des Vermieters kann es zudem zu werten sein, wenn dieser die tatsächliche Aufteilung der Flurstücke sowie etwaige spätere Verkaufsabsichten gegenüber dem Mieter bei Vertragsschluss nicht offenlegt.

Besteht eine Duldungspflicht bezüglich der Gartennutzung seitens des Vermieters?

Ein Unterlassungsanspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB entfällt, soweit den Eigentümer eine Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB trifft. Diese Duldungspflicht kann sich aus einer schuldrechtlichen Vereinbarung, insbesondere einem Mietvertrag, ergeben. Ist im Rahmen der Vermietung eines Einfamilienhauses auch der Garten mitvermietet, erstreckt sich die Duldungspflicht des Vermieters entsprechend auf die Nutzung des Gartens durch den Mieter.

Mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung obliegt dem Mieter regelmäßig auch die Gartenpflege. Übernimmt der Mieter diese, steht die Gartengestaltung grundsätzlich in seinem alleinigen Ermessen; ein Direktionsrecht des Vermieters besteht insoweit nicht. Der Mieter darf demnach nach eigenem Ermessen Bepflanzungen vornehmen sowie Rasenschnitt und Gartenabfall vorübergehend auf dem Grundstück lagern.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.