Die Frage, ob ein bestimmtes Verhalten noch hinzunehmen ist oder bereits eine unzulässige Ruhestörung darstellt, ist oftmals am Ende ein Fall für das Gericht. Für Vermieter besteht dabei ein besonderes Risiko, da Untätigkeit nicht nur den
Hausfrieden gefährdet, sondern auch mietrechtliche Ansprüche auslösen kann. Dabei ist die rechtliche Bewertung oft eine Gratwanderung zwischen dem Ruhebedürfnis der Bewohner und der freien Entfaltung in den eigenen vier Wänden.
Objektive Maßstäbe statt subjektives Empfinden
Nicht jede Geräuschentwicklung im Mietshaus stellt eine rechtlich relevante Ruhestörung bzw. eine unzumutbare
Lärmbelästigung dar. Maßgeblich ist vielmehr, ob der verursachte Lärm über das hinausgeht, was im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wohnnutzung sozialadäquat und für andere Mieter zumutbar ist. Die rechtliche Bewertung erfolgt dabei nicht nach dem subjektiven Empfinden einzelner Betroffener, sondern nach einem objektiven Maßstab. Entscheidend ist, ob ein verständiger Durchschnittsmensch die Geräuschbelastung als erheblich störend empfinden würde. Eine Ruhestörung liegt insbesondere dann vor, wenn Geräusche vermeidbar sind, in ihrer Intensität oder Dauer erheblich ins Gewicht fallen und das Ruhebedürfnis anderer Mieter nachhaltig beeinträchtigen.
Dabei spielen auch die baulichen Gegebenheiten des Gebäudes eine wesentliche Rolle. In hellhörigen Altbauten können bereits geringere Geräuschentwicklungen als störend wahrgenommen werden als in modernen, gut gedämmten Gebäuden. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus der darüber liegenden Wohnung zu rechnen ist. Dies gilt erst recht, wenn es sich um einen Altbau handelt, in dem ein moderner Standard der Geräuschdämmung nicht erwartet werden kann (vgl. AG München, 23.05.2019 - Az:
283 C 1132/17).
Alltagslärm und sozialadäquates Verhalten
Ein gewisses Maß an Geräuschen ist in einem Mehrfamilienhaus unvermeidbar und hinzunehmen. Dem Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses ist erlaubt, im Rahmen des Sozialadäquaten in der von ihm bewohnten Wohnung auch solche Geräusche zu verursachen, die andere Hausmitbewohner als ruhestörend empfinden mögen, sei es beim Auf- und Abbau sowie Umstellen von Möbeln, beim Anbringen von Befestigungen, beim Aufräumen oder Putzen. Selbst das etwas lautere Schließen von Fenstern oder Türen stellt regelmäßig eine punktuelle Geräuschentwicklung dar, die zum Alltagsleben gehört und als unwesentliche Besitzstörung gilt (vgl. AG Singen, 29.04.2022 - Az:
1 C 235/21). Von einem Mieter kann unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit nicht erwartet werden, dass er sich nach Ende der Nachtruhe fast lautlos durch die Wohnung bewegt oder „mucksmäuschenstill“ verhält.
Auch die Nutzung von Haushaltsgeräten unterliegt der Abwägung. So kann einem Mieter nicht untersagt werden, seine in der Wohnung befindliche
Waschmaschine an Sonn- oder Feiertagen zu benutzen, wenn die hierbei entstehende Lärmentwicklung zumutbar ist, was bei modernen Maschinen durch ein lediglich wahrnehmbares leichtes Brummen regelmäßig der Fall ist (vgl. OLG Köln, 17.11.2000 - Az:
16 Wx 165/00). Grenzen werden jedoch überschritten, wenn Maschinen dauerhaft und zu unpassenden Zeiten betrieben werden. Wird etwa eine Waschmaschine regelmäßig in den Nachtstunden zwischen 22:00 und 06:00 Uhr betrieben und verursacht sie dabei massives Poltern, gehört dies nicht mehr zu den üblichen Geräuschen, die hinzunehmen sind.
Kinderlärm als besonderes Konfliktfeld
Eine besondere Stellung nimmt der Kinderlärm ein. Geräusche, die von Kindern ausgehen, gelten grundsätzlich als sozialadäquat und sind in erhöhtem Maße hinzunehmen.
Kinderlärm ist als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung grundsätzlich als zumutbar und zu akzeptierendes typisches Verhalten anzusehen (vgl. AG München, 23.05.2019 - Az:
283 C 1132/17). Auch wenn sie als störend empfunden werden, stellen sie regelmäßig keine rechtlich relevante Ruhestörung dar. Selbst „Gepolter“ oder „Getrampel“ von Kindern müssen Nachbarn in gewissem Umfang tolerieren, insbesondere in hellhörigen Häusern.
Grenzen bestehen jedoch dort, wo
Aufsichtspflichten verletzt werden oder eine vermeidbare und exzessive Lärmentwicklung vorliegt. Denn auch den von einer Familie ausgehenden Lärm müssen Nachbarn nicht grenzenlos hinnehmen (vgl. AG München, 04.05.2017 - Az:
281 C 17481/16). Wenn Frequenz, Lautstärke und die Zeiten der Lärmentfaltung nicht mehr im Zusammenhang mit einer adäquaten Wohnnutzung stehen – etwa bei stundenlangem Schreien, Springen, Seilspringen in der Wohnung und Fahren mit Fahrzeugen im Hausflur weit nach 20:00 Uhr –, ist die Grenze des Zulässigen überschritten. Reagieren Eltern auf Bitten um Ruhe zudem mit Gleichgültigkeit oder der Aussage, sie könnten tun und lassen, was sie wollten, kann dies zu Unterlassungsansprüchen führen.
Nachtruhe und nächtliche Aktivitäten
Der zeitliche Rahmen der Lärmbewertung wird durch die geltenden
Ruhezeiten geprägt, insbesondere durch die
Nachtruhe sowie die Sonn- und Feiertagsruhe. In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahmepflicht ab 22:00 Uhr erhöht und zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist. Zwar ist Mietern die sozialadäquate Nutzung der Wohnung auch nachts, etwa für kurze Toilettengänge oder kurzes
Duschen, gestattet. Ein typisches Wohnverhalten kann jedoch zur
Kündigung führen, wenn das sozialadäquate Maß überschritten ist und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.
So stellt regelmäßiges Duschen und Baden zur Nachtzeit von bis zu 60 Minuten, teilweise über mehrere Stunden hinweg, verbunden mit Wasserschlägen und lauten Unterhaltungen, eine erhebliche Verletzung der Rücksichtnahmepflicht dar (vgl. AG Hamburg, 11.02.2025 - Az:
21 C 344/24). Auch quietschende Geräusche, die über einen längeren Zeitraum nachts auftreten, sind nicht sozialadäquat. Dies wurde beispielsweise entschieden, als ein Mieter ein Schaukelgestell in der Wohnung aufstellte und durch dessen nächtliche Nutzung sowie damit verbundene Geräusche sexueller und sportlicher Art die Nachbarn massiv störte (vgl. AG München, 27.01.2014 - Az:
417 C 17705/13). Solche Geräusche entsprechen nicht mehr dem normalen Mietgebrauch.
Musizieren und technische Geräte
Musiklärm führt häufig zu Streitigkeiten. Spielt ein Mieter einmalig überlaut mit einer elektronischen Gitarre und verursacht hierdurch eine erhebliche Ruhestörung, so rechtfertigt dies zwar noch nicht die
fristlose Kündigung, da hierzu mehrere gravierende Verstöße notwendig sind (vgl. AG Trier, 21.03.2002 - Az:
8 C 49/02). Tritt ruhestörender Lärm durch Musikhören jedoch nicht nur vereinzelt, sondern wiederholt und tagsüber mehrmals wöchentlich in einer Lautstärke auf, die Nachbarn am Schlafen hindert, kann dies einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen (vgl. AG Peine, 07.08.2019 - Az:
16 C 284/17).
Bei technischen Geräten können in Extremfällen sogar behördliche Maßnahmen drohen. Geht von einer Wohnung über Tage ein dauerhafter, lauter Brummton aus, der die Gesundheit der Nachbarn gefährdet – etwa durch eine im Dauerbetrieb laufende elektrische Laubsäge –, kann dies eine richterliche Anordnung zur Wohnungsdurchsuchung und Beschlagnahme des Gerätes rechtfertigen (vgl. OLG Karlsruhe, 25.03.2010 - Az:
14 Wx 9/10). Ein solcher Eingriff ist verhältnismäßig, wenn der Verursacher uneinsichtig ist und die Störung des körperlichen Wohlbefindens der Nachbarn erheblich ist.
Verhalten bei psychischen Erkrankungen und Konflikten
Besonders schwierig ist die Rechtslage, wenn Ruhestörungen auf psychische Erkrankungen des Mieters zurückzuführen sind. Grundsätzlich müssen Nachbarn auch hier nicht alles hinnehmen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein, wenn ein Mieter den Hausfrieden durch häufige Ruhestörungen und Beleidigungen nachhaltig stört, selbst wenn er an einer posttraumatischen Belastungsstörung leidet (vgl. AG Berlin-Schöneberg, 20.05.2019 - Az:
5 C 318/18). Wenn die Störungen, wie nächtliches Schreien oder das Werfen von Gegenständen, ein Maß erreichen, das die Gesundheit der Mitmieter gefährdet, überwiegt das Interesse der Hausgemeinschaft an der Beendigung des Mietverhältnisses.
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