Garage und Mietwohnung: Welche Besonderheiten sollten Mieter und Vermieter berücksichtigen?

Garagen und Stellplätze werden häufig zusammen mit einer Wohnung vermietet - entweder direkt im Wohnraummietvertrag oder in einer eigenen Vertragsurkunde. Die jeweilige Ausgestaltung entscheidet über entscheidende Fragen: Darf der Vermieter die Garage isoliert kündigen? Kann er die Garagenmiete frei erhöhen? Und welche Kündigungsfristen gelten überhaupt?

Ein Vertrag oder zwei - worauf kommt es an?

Enthält eine einzige Vertragsurkunde sowohl die Wohnung als auch die Garage, geht die Rechtsprechung im Regelfall von einem einheitlichen Mietverhältnis aus. Das gilt insbesondere dann, wenn sich Garage und Wohnung auf demselben Grundstück befinden (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 251/10). Die Folge: Beide Mietsachen können nur gemeinsam und nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts gekündigt werden. Eine isolierte Kündigung allein der Garage ist dann unwirksam.

Anders liegt der Fall bei zwei getrennten Vertragsurkunden. Hier spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge. Diese Vermutung muss widerlegt werden, wenn ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden soll - etwa durch besondere Umstände, die auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien schließen lassen (LG München I, 08.05.2024 - Az: 14 S 7162/21). Ein Indiz gegen die Einheitlichkeit ist es, wenn der Garagenmietvertrag eine eigene, von der Wohnraummiete abweichende Kündigungsfrist vorsieht. Dies gilt selbst dann, wenn Mieterhöhungen für Wohnung und Garage im gleichen Verhältnis erfolgt sind (vgl. BGH, 09.04.2013 - Az: VIII ZR 245/12; BGH, 04.06.2013 - Az: VIII ZR 422/12).

Auch die zeitliche Reihenfolge der Vermietung spielt eine Rolle. Wird die Garage erst nachträglich angemietet, entsteht dadurch nicht automatisch eine Einheit mit dem bestehenden Wohnraummietvertrag - selbst wenn der Vermieter beim Einzug eine spätere Anmietung in Aussicht gestellt hatte (BGH, 08.10.2013 - Az: VIII ZR 254/13). Wer sicherstellen möchte, dass eine nachträglich hinzugemietete Garage denselben Kündigungsschutz genießt wie die Wohnung, sollte dies ausdrücklich und schriftlich vereinbaren.

Getrennte Vertragsurkunden können trotzdem eine Einheit bilden

Die Vermutung der Selbstständigkeit zweier separater Verträge lässt sich in der Praxis durchaus widerlegen. Das Amtsgericht Hanau entschied, dass ein Vermieter den Garagenmietvertrag nicht allein kündigen konnte, obwohl für Wohnung und Garage zwei getrennte Formulare verwendet und die Mieten separat gezahlt wurden. Entscheidend war, dass ersichtlich beide Objekte gemeinsam angemietet werden sollten und es praxisfern wäre anzunehmen, ein Mieter wolle die zur Wohnung dazugemietete Garage nicht so lange nutzen, wie er dort wohnt (AG Hanau, 05.05.2023 - Az: 32 C 172/22). Eine im Garagenvertrag enthaltene Klausel, wonach dieser unabhängig vom Wohnraummietvertrag sei, stand dem nicht entgegen, da es sich um eine von der Vermieterseite gestellte Klausel handelte, über die zusammengehörige Verträge nicht einseitig getrennt werden können.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kam das Amtsgericht Kiel bei einem einheitlich überschriebenen „Mietvertrag für Wohnungen“, in dem ein Stellplatz unter „Sonstiges“ mitaufgeführt war. Die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Mietsachen und die einheitliche Urkunde sprachen für einen einheitlichen Vertrag, sodass die isolierte Kündigung des Stellplatzes ohne Angabe von Gründen unwirksam war (AG Kiel, 14.10.2024 - Az: 107 C 88/24). Umgekehrt kann bei tatsächlich getrennten Verträgen ohne solche Einheitsindizien eine isolierte Kündigung des Stellplatzes durchaus wirksam sein (AG Hamburg, 07.11.2025 - Az: 49 C 174/25). Ob im Einzelfall eine Einheit vorliegt, bleibt damit stets eine Frage der Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB.

Wenn der Vermieter versucht, sich die Kündigung vorzubehalten

Manche Vermieter versuchen, sich per Vertragsklausel ein Sonderkündigungsrecht für die Garage zu sichern, obwohl Wohnung und Garage ansonsten eine Einheit bilden. Eine solche Klausel innerhalb eines vorformulierten Mietvertrags ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam, wenn sie als überraschend im Sinne des § 305c BGB einzustufen ist. Der Mieter darf grundsätzlich von der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses ausgehen und muss nicht damit rechnen, dass im Kleingedruckten etwas anderes geregelt ist (AG Schwelm, 16.02.2017 - Az: 27 C 228/16). Eine Teilkündigung bleibt daher grundsätzlich ausgeschlossen, auch wenn nicht auszuschließen ist, dass gerade die Garage für den Mieter mitentscheidend für die Anmietung der Wohnung war. Nur ausnahmsweise kann eine Teilkündigung zulässig sein, etwa wenn die Weigerung des Mieters, ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu akzeptieren, sich als Schikane und damit als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB erweist (LG Bamberg, 06.10.2017 - Az: 3 S 56/16).

Kein automatischer Anspruch auf eine Garage

Wer eine Wohnung anmietet, hat allein dadurch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter zusätzlich eine Garage oder einen Stellplatz zur Verfügung stellt (BGH, 31.08.2010 - Az: VIII ZR 268/09). Selbst das Abstellen eines Fahrzeugs auf dem Hof ist unzulässig, solange dies nicht ausdrücklich gestattet wurde. Wer auf einen Stellplatz angewiesen ist, sollte dies daher bereits bei Vertragsschluss klären und schriftlich festhalten.

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Bilden Wohnung und Garage eine vertragliche Einheit, kann der Vermieter die Garagenmiete nicht isoliert nach § 558 BGB erhöhen - diese Vorschrift gilt nur für Wohnraum. Stattdessen kann die Mitvermietung der Garage als wertbildender Faktor in die ortsübliche Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung einfließen. Wird ein Stellplatz nachträglich zu einem bestehenden Wohnraummietvertrag hinzugemietet, ist bei einer späteren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt maßgeblich - die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bezieht sich dann auf die Gesamtmiete und nicht gesondert auf den Stellplatzanteil (AG Köln, 27.01.2016 - Az: 220 C 409/15). Ist die Kappungsgrenze für die Gesamtmiete bereits ausgeschöpft, besteht kein Anspruch auf eine weitere Zustimmung zur Erhöhung allein des Stellplatzanteils.

Bei separat abgeschlossenen Garagenmietverträgen gilt dies nicht: Hier unterliegt die Miethöhe weder der Kappungsgrenze noch der Mietpreisbremse. Vermieter können die Garagenmiete grundsätzlich frei vereinbaren oder im Wege einer Änderungskündigung anpassen, begrenzt lediglich durch die Wuchergrenze des § 138 BGB.

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