Getrennte Kündbarkeit von Wohnungs- und Garagenmietvertrag

Schließen die Mietvertragsparteien für eine Wohnung und eine auf demselben Grundstück gelegene Garage zwei separate schriftliche Verträge mit voneinander abweichenden Regelungen zu Laufzeit und Kündigung, spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Die Garage kann in diesem Fall gesondert und unabhängig vom Wohnraummietverhältnis gekündigt werden, ohne dass es auf frühere, nicht in den Vertrag aufgenommene Zusagen ankommt. Die Kündigungsfristen richten sich dann nach den für den Garagenmietvertrag getroffenen Vereinbarungen, nicht nach den Regelungen des Wohnraummietrechts.

Ein Mietvertrag oder zwei?

Werden Wohnraum und eine Garage oder ein Stellplatz vermietet, stellt sich die Frage, ob es sich rechtlich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, das nur insgesamt gekündigt werden kann, oder um zwei selbstständige Verträge, die unabhängig voneinander beendet werden können. Diese Abgrenzung ist von erheblicher praktischer Bedeutung, insbesondere wenn für die Garage andere Kündigungsfristen gelten sollen als für die Wohnung.

Tatsächliche Vermutung für rechtliche Selbstständigkeit

Werden für die Wohnung und die Garage getrennte schriftliche Mietverträge abgeschlossen, spricht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 251/10). Dies gilt gleichermaßen für Garagen wie für Stellplätze. Die Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass die Vertragsparteien nach ihrem übereinstimmenden Willen eine rechtliche Einheit zwischen den Mietverhältnissen über die Wohnung und die Garage schaffen wollten. Ein solcher Einheitswille wird in der Regel angenommen, wenn sich Wohnung und Garage oder Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

Bedeutung abweichender Vertragsbedingungen

Enthält der Garagenmietvertrag eigenständige, vom Wohnraummietvertrag abweichende Regelungen zur Vertragslaufzeit und zur Kündigung, spricht dies deutlich für den Willen der Parteien, zwei separate und damit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen. Diese Würdigung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar; eine bloß abweichende eigene Würdigung genügt nicht, um einen Rechtsfehler aufzuzeigen.

Bedeutung nachträglicher oder mündlicher Zusagen

Für die rechtliche Beurteilung ist es unerheblich, ob im Zusammenhang mit der ursprünglichen Wohnraumanmietung eine Zusage erteilt wurde, wonach eine künftig freiwerdende Garage zur Wohnung hinzugemietet werden könne, und ob eine solche Zusage bei einem späteren Eigentümerwechsel „weitergegeben“ wurde. Aus einer derartigen Zusage lässt sich nicht der Schluss ziehen, dass die Parteien bei Abschluss des gesonderten Garagenmietvertrags - ungeachtet der dort vereinbarten besonderen Bedingungen zu Laufzeit und Kündigung - einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage begründen wollten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.