Eine Kündigung des Stellplatzes ist unwirksam, wenn dieser Bestandteil eines einheitlichen
Mietvertrags über Wohnraum ist. Ob ein einheitlicher Vertrag oder zwei separate Mietverhältnisse vorliegen, bestimmt sich nach dem Parteiwillen. Maßgeblich sind die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Mietsachen und die Vertragsgestaltung. Ist der Stellplatz in derselben Urkunde wie die Wohnung geregelt, in die Kündigungsregelungen für Wohnraum einbezogen und besteht keine ausdrückliche Vereinbarung über eine separate Kündigungsmöglichkeit, ist von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen. In diesem Fall gelten die Kündigungsvorschriften für Wohnraummietverhältnisse, sodass eine isolierte Kündigung des Stellplatzes nicht möglich ist.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines Stellplatzes.
Streitgegenständlich ist ein Stellplatz, der sich auf dem Hinterhof befindet. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin des Vermieters, mit dem der Beklagte einen mit „Mietvertrag für Wohnungen“ überschriebenen Vertrag vom 28.04.2003 abgeschlossen hat. Dort heißt es wörtlich unter § 1 „Vermietet werden zur Benutzung als Wohnung in dem Haus, ... folgende Räume: Die Wohnung im 3. Geschoss bestehend aus 2 Zimmern, nebst [...]. Ferner werden vermietet 1 Pkw-Stellplatz + 1 x Fernbedienung.“ Unter § 5 mit der Überschrift „Zahlung der Miete, Betriebskosten und sonstiger Zuschläge“ sind die Höhe der Nettomiete und die Höhe von Nebenkosten angegeben und neben dem vorgedruckten Text „Sonstiges (z.B. Garage, Zuschläge u.ä.)“ ist handschriftlich angegeben: „Treppenhausreinigung/Kabel-TV“, darunter „1 PKW-Stellplatz“. Neben „Treppenhausreinigung/Kabel-TV“ findet sich der Betrag 27 €, neben „1 PKW-Stellplatz“ findet sich der Betrag 31 €. Darunter findet sich der handschriftliche Text: „Gesamtbetrag 497 €“ Unter § 22 finden sich die (vorgedruckten) Vereinbarungen zum Kündigungsrecht, die auf die Paragrafen §§ 568, 573, 543, 569, 564 BGB Bezug nehmen. In einem Zusatz zum § 27 Sonstige Vereinbarungen findet sich unter Nr. 9 der Passus „Der Pkw-Stellplatz kann mit einer 4-wöchigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden, falls der neue Pkw nicht durch die Hofeinfahrt passt.“
Mit Schreiben vom 12.03.2024 sprach die Klägerin dem Beklagten gegenüber eine Kündigung des Stellplatzes mit der Bezeichnung „Mietvertrag v. 28.04.2003 ...“ aus und zwar zum 30.06.2024 ohne Angabe von Gründen unter Bezugnahme auf
§ 580a Abs. 1 Ziff. 3 BGB. Enthalten war die Aufforderung zur Räumung des Stellplatzes und Rückgabe des Transponders. Der Beklagte widersprach der Kündigung.
Die Klägerin meint, eine Kündigung des Stellplatzmietvertrages sei wirksam, da es sich bei Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag um zwei eigenständige Verträge handeln würde, sodass der Stellplatzmietvertrag nach den Vorschriften über die Miete sonstiger Räume gekündigt werden könne.
Der Beklagte meint, eine Kündigung des Stellplatzmietvertrages sei unwirksam, weil es sich bei dem Wohnraummietvertrag und dem Stellplatzmietvertrag um einen einheitlichen Mietvertrag handele, der nur einheitlich nach den Vorschriften über die Wohnraummiete gekündigt werden könne.
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