Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand unwirksam? Hilfsweise ordentliche Kündigung greift trotzdem

Eine hilfsweise zur fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung geht nicht ins Leere, sondern entfaltet Wirkung, wenn die fristlose Kündigung nachträglich - hier durch Schonfristzahlung - unwirksam wird.

Bei einfach gelagerten Sachverhalten genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Gesamtbetrag des Rückstands unter Bezugnahme auf einen Kontoauszug angegeben wird, aus dem sich der ausbleibende Zahlungseingang für das Vorjahr ergibt.

Wie wirkt sich eine nachträgliche Schonfristzahlung auf die Kündigung aus?

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein nicht unerheblicher Rückstand ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB anzunehmen, wenn der geschuldete Betrag den Betrag der Miete für einen Monat übersteigt. Verbindet der Vermieter die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, stellt sich die Frage, welche Wirkung diese hilfsweise Erklärung entfaltet, wenn die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wird.

Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wird oder eine unverzügliche Aufrechnung erfolgt. Für den Fall der Zahlungsklage nach Zustellung der Räumungsklage sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine vergleichbare Regelung vor: Wird der Vermieter innerhalb der sogenannten Schonfrist befriedigt oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese gesetzliche Fiktion führt dazu, dass das Mietverhältnis trotz zwischenzeitlich wirksamer fristloser Kündigung als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln ist (vgl. BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 231/17).

Fraglich ist in derartigen Konstellationen, ob eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung dann ebenfalls gegenstandslos wird oder eigenständig Wirkung entfaltet. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Erklärung des Vermieters, der eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbindet, im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend zu verstehen, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses fehlschlägt - sei es aufgrund einer bereits bei Zugang bestehenden Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung oder aufgrund einer nachträglich eintretenden Unwirksamkeit nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (vgl. BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 231/17). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung geht demnach nicht ins Leere, sondern führt dazu, dass das Mietverhältnis jedenfalls mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist endet.

Grenzen der Schonfristzahlung: Sperrwirkung bei vorheriger Kündigung

Die heilende Wirkung der Schonfristzahlung ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der betreffenden Kündigung bereits innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die frühere Kündigung ihrerseits wirksam ausgesprochen wurde. Vorliegend betraf dies eine bereits rund ein Jahr zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, deren Wirksamkeit maßgeblich von den formellen Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB abhing.

Welche Anforderungen gelten an die Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs?

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu begründen. Zweck dieser Regelung ist es, dem Kündigungsempfänger die Möglichkeit zu geben zu erkennen, auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob und wie er sich hiergegen verteidigen kann, ohne dass an den Inhalt der Begründung überzogene formalistische Anforderungen zu stellen sind (vgl. BGH, 12.05.2010 - Az: VIII ZR 96/09). Für einfach gelagerte Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter den genauen Zeitpunkt und den konkreten Rückstand für einzelne Monate oder Berechnungszeiträume angibt. Es genügt, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht und dass dieser Rückstand als gesetzlicher Kündigungsgrund herangezogen wird (vgl. BGH, 12.05.2010 - Az: VIII ZR 96/09).

Bei einfacher Sachlage reicht es demnach aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, da der Mieter in solchen Fällen regelmäßig ohne Weiteres in der Lage ist, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen. Ein solcher einfach gelagerter Fall liegt insbesondere dann vor, wenn sich aus einem der Kündigung beigefügten Mietkontoauszug ohne Weiteres entnehmen lässt, dass für den maßgeblichen Zeitraum - etwa das laufende Jahr - keine Zahlungen auf die Miete eingegangen sind und sich der angegebene Rückstand zwanglos hieraus ergibt.

Auswirkung auf nachfolgende Verfahren

Ist die frühere Kündigung nach diesen Maßstäben formell wirksam ausgesprochen worden, entfaltet sie die Sperrwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB gegenüber einer späteren, innerhalb von zwei Jahren erklärten Kündigung. Eine im späteren Verfahren erfolgende Schonfristzahlung führt dann nicht zur rückwirkenden Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung; das Mietverhältnis bleibt beendet. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wird in diesem Fall nicht relevant, da bereits die fristlose Kündigung Bestand hat.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.