Vormieter-Einbauten zählen bei der Vergleichsmiete auch bei Abstandszahlung

Verbesserungen der Mietsache, die ein Vormieter eingebracht und bei Auszug zurückgelassen hat, gehen als wesentlicher Bestandteil in das Eigentum des Vermieters über und sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Nachmieters zu berücksichtigen. Eine zwischen Vor- und Nachmieter vereinbarte Abstandszahlung für solche Einbauten ändert daran nichts, da der Vormieter dem Nachmieter keine gegenüber dem Vermieter durchsetzbaren Rechte an den Einbauten verschaffen kann.

Ausgangspunkt: Mieterausstattung und Vergleichsmiete

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleibt eine vom Mieter selbst geschaffene Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt (vgl. BGH, 07.07.2010 - Az: VIII ZR 315/09). Begründet wird dies damit, dass eine solche Einrichtung nicht Teil der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Ausstattung ist und sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB nicht auf sie erstreckt (vgl. BGH, 24.10.2018 - Az: VIII ZR 52/18).

Wie weit reicht diese Privilegierung zeitlich?

Diese Unberücksichtigung gilt jedoch ausschließlich für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung eingebracht hat. Endet dieses Mietverhältnis, ist der Mieter grundsätzlich darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung zurückzubauen und mitzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung zurückzulassen.

Rechtsfolge bei Zurücklassung der Einrichtung

Lässt der Mieter die Einrichtung bei Beendung des Mietverhältnisses zurück, gehen die an ihr bestehenden Rechte auf den Vermieter über. Dies gilt jedenfalls für solche Ausstattungen, die ohne Zerstörung nicht von der Wohnung getrennt werden können und die deshalb bereits mit dem Einbau gemäß §§ 93, 94 BGB als wesentlicher Bestandteil der Mietsache ins Eigentum des Vermieters übergegangen sind.

Vorliegend betraf dies hochwertigen Stuck sowie verkofferte Be- und Entwässerungsleitungen, die durch den Vormieter eingebracht worden waren.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.