Fristlos gekündigt wegen Hund - geht das so einfach?

Eine vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt nicht automatisch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses; erforderlich ist stets eine umfassende Interessenabwägung, bei der konkrete und akute Beeinträchtigungen von Bedeutung sind.

Was sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung?

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das gesetzlich hervorgehobene Kriterium des Verschuldens führt nicht dazu, dass eine fristlose Kündigung ausschließlich bei einem Verschulden der Gegenpartei in Betracht kommt; aus der Formulierung „insbesondere“ folgt jedoch, dass diesem Kriterium eine herausragende Bedeutung zukommt. Erforderlich ist zudem, dass die Vertragsverletzung ein solches Gewicht erreicht, dass dem Kündigungsberechtigten das Zuwarten bis zum Fristablauf nicht zugemutet werden kann. Frühere Vertragsverletzungen können in die Bewertung einfließen, auch wenn sie für sich genommen eine Kündigung nicht tragen würden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 543 Rn. 164).

Bedeutung konkreter Beeinträchtigungen für die Unzumutbarkeit

Ein Verschulden des Mieters bei vertragswidriger Tierhaltung genügt für sich allein nicht, um die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu begründen. Erforderlich sind vielmehr konkrete und akute Beeinträchtigungen, etwa durch Beschwerden von Nachbarn wegen Geruchsbelästigung, eine Missachtung der Belange von Mitbewohnern oder eine fortgesetzte Uneinsichtigkeit des Mieters. Fehlen solche Beeinträchtigungen, insbesondere weil das vertragswidrig gehaltene Tier bereits vor der Kündigung nicht mehr in der Wohnung war, kommt auch eine Störung des Hausfriedens im Sinne des § 569 BGB nicht in Betracht (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, Rn. 20, 21).

Vorliegend betraf dies einen Fall, in der die Vertragsverletzung zwar unstreitig war und ein Verschulden des Mieters vorlag, jedoch keine über die bloße Vertragswidrigkeit hinausgehenden konkreten Beeinträchtigungen festgestellt werden konnten, sodass die fristlose Kündigung nicht durchgriff.

Verhältnis zur hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung

Scheitert eine fristlose Kündigung an der fehlenden Unzumutbarkeit der Fortsetzung bis zum Fristablauf, verbleibt es bei der Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Räumt der Mieter die Wohnung innerhalb dieser Frist, hat er keinen Anlass zur Erhebung einer auf sofortige Räumung gerichteten Klage gegeben. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter durch eine eigene, unmittelbar im zeitlichen Zusammenhang mit der Vermieterkündigung erklärte Kündigung zu erkennen gibt, selbst nicht am Fortbestand des Mietverhältnisses festhalten zu wollen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.