Schadensersatzanspruch des Vermieters bei fristloser Kündigung endet mit frühestmöglicher ordentlicher Kündigungsmöglichkeit des Mieters

Steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zu, weil er das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos gekündigt hat, so ist dieser Anspruch auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus wirksam durch ordentliche Kündigung hätte beenden können. Das gilt auch bei Befristungen und Kündigungsausschlüssen. Darauf, ob der Mieter eine Kündigung tatsächlich ausgesprochen hat, kommt es entgegen der Berufungsbegründung nicht an; das schon allein deshalb, weil das Mietverhältnis bereits durch den Vermieter beendet worden ist und eine Kündigung daher nicht mehr möglich wäre. Es handelt sich vorliegend allein um eine Frage der Schadensberechnung nach § 249 BGB.

Im zugrunde liegenden Fall hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass eine ordentliche Kündigung für 18 Monate ausgeschlossen ist. Die Formulierung der Klausel ließ offen, ob eine Kündigung mit Wirkung zum Ablauf des genannten Datums oder erst danach unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich ist. Da es sich um eine vom Vermieter gestellte Formularklausel im Sinne des AGB-Rechts handelte, war bei der Auslegung die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB anzuwenden. Unklare Regelungen gehen zu Lasten des Verwenders - hier also des Vermieters.

Die für den Mieter günstigere Auslegung sah vor, dass das Mietverhältnis ab dem 1. April 2016 ordentlich hätte gekündigt werden können. Damit konnte der Vermieter Schadensersatz nur bis zu diesem Zeitpunkt verlangen. Der Umstand, dass die Wohnung erst Monate später weitervermietet werden konnte, ändert daran nichts. Das Risiko, nach Vertragsende keinen Anschlussmieter zu finden, trägt der Vermieter selbst und kann es nicht über Schadensersatzansprüche auf den Mieter abwälzen.

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