Betreuung und Wohnungsauflösung: Wann darf ein Betreuer die Wohnung kündigen?

Wenn ein betreuter Mensch dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung oder ein Heim umzieht, stellt sich für den rechtlichen Betreuer oft die Frage, wie mit der bisherigen Wohnung zu verfahren ist. Das Mietverhältnis läuft weiter und verursacht Kosten, die das Vermögen des Betreuten belasten. Eine Kündigung erscheint in vielen Fällen als die wirtschaftlich vernünftigste Lösung. Doch die Auflösung des Lebensmittelpunktes eines Menschen ist eine der gravierendsten Entscheidungen im Betreuungsrecht und unterliegt strengen Voraussetzungen. Der Betreuer kann hier nicht nach eigenem Ermessen handeln, sondern ist eng an das Gesetz und den Willen des Betreuten gebunden.

Erforderlicher Aufgabenbereich des Betreuers

Ein Betreuer darf nur in den Bereichen tätig werden, die ihm vom Betreuungsgericht ausdrücklich zugewiesen wurden. Für die Kündigung eines Mietvertrags oder den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist zwingend der Aufgabenbereich der „Wohnungsangelegenheiten“ erforderlich. Es ist ein weitverbreiteter Irrtum, dass andere Aufgabenbereiche wie die „Vermögenssorge“ oder die „Aufenthaltsbestimmung“ hierfür ausreichen würden. Zwar hat die Kündigung erhebliche vermögensrechtliche Folgen (Einsparung der Miete) und steht oft im Zusammenhang mit einem neuen Aufenthalt (dem Heim), doch stellt die Kündigung der Wohnung einen tiefen Eingriff in die persönliche Lebenssphäre dar, der eine gesonderte gerichtliche Zuweisung dieser spezifischen Verantwortung erfordert.

Genehmigungspflicht des Betreuungsgerichts

Selbst wenn der Betreuer den korrekten Aufgabenbereich innehat, kann er die Wohnung nicht eigenmächtig kündigen. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, den der Betreute gemietet hat, benötigt der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Dasselbe gilt für einen Mietaufhebungsvertrag. Diese Verpflichtung ist nunmehr in § 1833 BGB (bis zur Betreuungsrechtsreform 2023 in § 1907 BGB) geregelt.

Von entscheidender Bedeutung ist der Zeitpunkt dieser Genehmigung. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muss bei ihrem Ausspruch wirksam sein. Eine ohne die erforderliche gerichtliche Genehmigung ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Dieser Mangel kann auch nicht durch eine nachträglich erteilte Genehmigung geheilt werden. Stellt der Betreuer also erst nach der Kündigung fest, dass die Genehmigung fehlt, und holt diese nachträglich ein, wird die alte Kündigung dadurch nicht wirksam. Der Betreuer muss die Kündigung nach Erhalt der Genehmigung zwingend erneut aussprechen.

Diese Schutzvorschriften gelten nicht nur für Mietverträge. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch die Aufgabe eines im Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnungsrechts der gerichtlichen Genehmigung bedarf (BGH, 25.01.2012 - Az: XII ZB 479/11). Auch hierbei handelt es sich um ein Recht an einem Grundstück, dessen Aufgabe genehmigungspflichtig ist. Die Richter stellten klar, dass die Aufgabe des Wohnrechts der endgültigen Wohnungsauflösung gleichsteht und daher dem Schutzzweck der Genehmigungspflicht unterfällt.

Neben der Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf nach § 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB übrigens auch die Veräußerung, Belastung und Aufgabe des Eigentums an einer selbstgenutzten Immobilie der betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Auch hier ist der Wille des Betreuten vorrangig und die persönliche Anhörung geboten.

Der Wille des Betreuten hat Vorrang!

Der wichtigste Maßstab für das Handeln des Betreuers ist der Wille des Betreuten. Nach § 1821 BGB (früher § 1901 BGB) hat der Betreuer die Angelegenheiten des Betreuten so zu besorgen, wie es dessen Wohl entspricht, wozu auch die Möglichkeit gehört, das Leben nach eigenen Wünschen zu gestalten. Der Betreuer hat den Wünschen des Betreuten zu entsprechen.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn der Wunsch des Betreuten aus objektiver Sicht unvernünftig erscheint. Selbst wenn eine Rückkehr in die Wohnung faktisch ausgeschlossen ist, muss der Wunsch, die Wohnung zu behalten, respektiert werden. Das Festhalten an der Wohnung kann für den Betreuten eine wichtige psychische Stütze sein. Das Selbstbestimmungsrecht gebietet es, selbst objektiv erscheinend unsinnige Mietausgaben hinzunehmen, solange höherrangige Rechtsgüter nicht gefährdet sind.

Ein „Wunsch“ im Sinne des Gesetzes setzt keine Geschäftsfähigkeit voraus. Es genügt, wenn der Betreuer bestimmte Neigungen und Präferenzen des Betreuten erkennt. Auch ein Geschäftsunfähiger kann einen natürlichen Willen bilden, wo er leben möchte.

Von diesem Willen darf der Betreuer nur abweichen, wenn § 1821 Abs. 3 BGB eingreift. Dies ist der Fall, wenn (1.) die Befolgung des Wunsches die Person oder das Vermögen des Betreuten erheblich gefährden würde und (2.) der Betreute diese Gefahr aufgrund seiner Krankheit oder Behinderung nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann. Eine erhebliche Gefährdung liegt laut § 1833 Abs. 1 S. 2 BGB insbesondere vor, wenn die Finanzierung des Wohnraums nicht mehr möglich ist oder die häusliche Versorgung zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung führen würde. Solange die Miete jedoch aus dem Vermögen oder Einkommen getragen werden kann, ohne dass die gesamte Lebens- und Versorgungssituation des Betreuten merklich verschlechtert wird (etwa weil der eigene Unterhalt gefährdet ist), liegt in der Regel keine solche Gefährdung vor.

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