Instandhaltungspflichten und Mieterrechte: Wann muss der Vermieter tätig werden?

Die Pflicht des Vermieters, eine Mietwohnung instandzuhalten und bei Bedarf zu reparieren, zählt zu den zentralen Grundsätzen des Mietrechts. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Diese Verpflichtung erschöpft sich nicht in der einmaligen Übergabe, sondern wirkt als Dauerverpflichtung fort - unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung selbst bewohnt oder anderweitig nutzt. Auch wenn der Mieter eine Wohnung untervermietet und von einem etwaigen Mangel deshalb nicht selbst betroffen ist, bleibt die Pflicht bestehen.

Instandhaltung und Instandsetzung - worin liegt der Unterschied?

Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden im Alltag oft synonym verwendet, bezeichnen jedoch unterschiedliche Maßnahmen. Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands dienen - also im Wesentlichen Wartungsarbeiten. Die Instandsetzung hingegen meint die Beseitigung eines bereits eingetretenen, vertragswidrigen Zustands, mithin die eigentliche Reparatur. Beide Arten von Maßnahmen sind dem Vermieter zuzuordnen.

Die Norm DIN 31051 unterteilt Instandhaltungsmaßnahmen in vier Kategorien: Inspektion (Beurteilung des Ist-Zustands durch eine Fachperson), Wartung (Erhalt der Soll-Beschaffenheit), Instandsetzung (Wiederherstellung des Soll-Zustands) sowie Verbesserung. Für Inspektion und Wartung ist der Vermieter ebenso zuständig wie für die eigentliche Reparatur.

Maßgebend für den zu erhaltenden Zustand sind stets die Verhältnisse bei Vertragsschluss. Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietwohnung auf dem jeweils technisch neuesten Stand zu halten (vgl. LG Kiel, 17.04.2003 - Az: 1 S 180/02). Unter Umständen kann jedoch eine Nachrüstungspflicht bestehen, wenn das Mietobjekt in einem gesundheitsgefährdenden Zustand ist - etwa bei einer Belastung mit Schadstoffen wie Asbest. Die Kosten für die Instandhaltung dürfen allerdings nicht in einem krassen Missverhältnis zum Nutzen der Maßnahme stehen.

Befindet sich der Vermieter nach Anzeige des Mangels und Ablauf einer angemessenen Frist im Verzug, ist der Mieter berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Was muss der Vermieter konkret instandhalten?

Die Instandhaltungspflicht betrifft sämtliche Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Typische Fälle, für die der Vermieter zuständig ist, sind:

• undichte oder klemmende Fenster und Türen
• feuchte Decken und Wände
• unvorschriftsmäßige Elektroleitungen
• verstopfte Abflüsse
• undichte Wasserrohre und -hähne
• morsche Dielen und Türschwellen
• defekte Türklinken und -schlösser
• defekter Ofen oder Küchenherd
• unzureichende Heizung
• unzureichender Schallschutz sowie sonstige Baumängel
• Schäden, die durch Einwirkung Dritter (z.B. bei Wohnungseinbruch) entstehen.

Die Verpflichtung beschränkt sich nicht auf die Wohnung selbst. Auch die mitvermieteten Teile des Hauses - Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof - müssen betriebssicher und benutzbar gehalten werden. Der Zugang zu den gemieteten Räumen muss gefahrlos möglich sein, was intakte Geländer, Stufen und eine ausreichende Beleuchtung im Treppenhaus einschließt. Der Vermieter trägt insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht für das gesamte Mietobjekt. Treten beispielsweise wiederkehrende Feuchtigkeitsschäden infolge eines undichten Dachs auf, reichen provisorische Einzelmaßnahmen nicht aus - der Vermieter muss eine grundlegende Sanierung durchführen, die eine fortlaufende Beeinträchtigung dauerhaft ausschließt (vgl. OLG Düsseldorf, 20.09.2007 - Az: I-10 U 46/07).

Heizungsart bleibt geschuldeter Vertragsinhalt: Änderung ist nicht von der Instandhaltung umfasst

Ein praxisrelevanter Aspekt betrifft die Frage, wie mit einem Defekt an der vorhandenen Heizungsanlage umzugehen ist. Wird eine Wohnung mit einer bestimmten Heizungsart - etwa einer Gasetagenheizung - vermietet, ist diese Ausstattung Bestandteil des mietvertraglich geschuldeten Wohnstandards. Bei einem Defekt kann der Vermieter die Mangelbeseitigung nicht durch den einseitigen Anschluss an eine andere Heizungsanlage ersetzen. Eine solche Änderung stellt keine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung dar und verändert die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit, solange keine wirksame Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erfolgt ist (vgl. BGH, 19.07.2022 - Az: VIII ZR 194/21).

Kleinreparaturklausel – Verlagerung der Instandhaltungskosten auf den Mieter

Grundsätzlich kann die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters vertraglich abgeändert werden. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen ist eine weitgehende Abwälzung auf den Mieter zulässig. Bei Formularklauseln in Mietverträgen gelten hingegen enge Grenzen.

Sogenannte Kleinreparaturklauseln werden von der Rechtsprechung nur dann als wirksam anerkannt, wenn sie sich auf Gegenstände beschränken, die dem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind - etwa Armaturen, Lichtschalter oder Türgriffe. Darüber hinaus muss die Klausel eine sogenannte doppelte Beschränkung enthalten: Die Kosten einer einzelnen Reparatur dürfen einen bestimmten Höchstbetrag nicht überschreiten - in der Rechtsprechung werden derzeit Beträge von rund 100 bis 150 Euro als noch angemessen angesehen - und die jährliche Gesamtbelastung des Mieters darf 8 Prozent der Jahresbruttomiete nicht übersteigen.

Übersteigen die Kosten einer Reparatur die vereinbarte Grenze, hat der Vermieter die gesamten Kosten zu tragen. Eine Aufteilung bis zur Klauselgrenze ist nicht möglich.

Stets gilt: Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, gehen nach § 538 BGB zulasten des Vermieters.

Enthält ein Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, lebt die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters wieder auf. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht; an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt das Gesetz (vgl. OLG Düsseldorf, 18.01.2007 - Az: I-10 U 102/06). Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich die ersparten Renovierungskosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses nicht aufgewandt hat (vgl. AG Hanau, 29.11.2024 - Az: 32 C 265/23).

Instandhaltungspflichten des Mieters

Nimmt der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter eigene Einbauten vor, trägt er für deren Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich selbst die Verantwortung. Derartige Einbauten gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters (vgl. LG Kiel, 17.04.2003 - Az: 1 S 180/02).

Auch eine ausdrückliche vertragliche Freizeichnung ist möglich: Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass für eine vom Vermieter bereitgestellte Einbauküche keine Instandsetzungspflicht besteht, so ist eine solche Klausel wirksam. Geht eines der enthaltenen Geräte kaputt, besteht kein Anspruch auf Reparatur. Der Mieter kann in diesem Fall jedoch verlangen, dass das defekte Gerät entfernt wird, damit er es durch ein eigenes ersetzen kann (vgl. AG Berlin-Neukölln, 14.11.2017 - Az: 18 C 182/17).

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Die Trennung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen ist in der Praxis häufig unscharf, hat jedoch erhebliche rechtliche Folgen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind grundsätzlich durch die Miete abgegolten und berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Lediglich bestimmte Wartungskosten - etwa für Heizungsanlagen oder den Schornsteinfeger - können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.