Dübbellöcher: Wann der Mieter für löchrige Wände zahlen muss

Dübellöcher erweisen sich bei der Rückgabe einer Mietwohnung oftmals als wunder Punkt zwischen den Vertragsparteien. Während der Mieter die Wohnung während der Mietzeit nach seinen Vorstellungen gestalten möchte, sieht der Vermieter beim Auszug oft mit Sorge auf durchlöcherte Wände und beschädigte Fliesen. Es stellt sich die Frage, ob der Mieter Dübellöcher überhaupt verursachen durfte und wenn ja, ob und wie diese bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen sind.

Vertragsgemäße Gebrauch und das Anbringen von Dübellöchern

Grundsätzlich gehört das Anbringen von Dübellöchern zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung. Der Mieter hat das Recht, Einrichtungsgegenstände sicher zu befestigen, sodass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters allein aufgrund des Vorhandenseins von Bohrlöchern in der Regel nicht in Betracht kommt (so z.B. LG Köln - Az: 1 S 130/99). Dies hat gleichzeitig zur Folge, dass grundsätzlich keine automatische Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Bohr- oder Dübellöchern besteht, solange sich deren Umfang im „üblichen Rahmen“ hält.

Als üblicher Rahmen gilt, wenn mit Hilfe der Dübel für den entsprechenden Raum typische Gegenstände befestigt wurden. Hierzu gehören beispielsweise Spiegel, Handtuch- und Toilettenpapierhalter im Bad sowie Hängeschränke in der Küche. Auch das Anbringen von Gardinenstangen oder Regalen in Wohnräumen fällt unter diese Definition. Solange sich die Eingriffe in die Bausubstanz in diesen Grenzen halten, muss der Vermieter diese dulden.

Ist das Bohren in Fliesen erlaubt?

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn es um das Anbohren von gefliesten Wänden in Küche oder Bad geht. Zwar müssen Dübellöcher an verfliesten Wänden nicht zwangsläufig nur in den Fliesenfugen gebohrt werden, sofern keine anderslautende Vereinbarung besteht. Die Rechtsprechung fordert jedoch, dass Fugen verwendet werden müssen, wenn dies technisch möglich ist. Ist das Setzen von Dübeln ohne Beschädigung der Fliesen – also im Fugenbereich – möglich, ist es im erforderlichen Umfang zulässig.

Nur wenn eine Befestigung in den Fugen nicht möglich ist, kann auch das Anbohren von Fliesen als normaler Gebrauch angesehen werden. Hier hat das Amtsgericht Paderborn (Urteil vom 18.03.2024 - Az: 51 C 135/23) die Pflichten des Mieters konkretisiert: Das Durchbohren von Wandfliesen ist vom Vermieter nur dann hinzunehmen, wenn die Platzierung des Bohrlochs in der Fliesenfuge nicht möglich gewesen wäre, da die Nutzung der Fuge mit einer weit weniger beeinträchtigenden Einwirkung auf die Sachsubstanz der Mietwohnung einhergeht. Kann der Mieter nicht darlegen, dass ein direktes Durchbohren der Fliesen anstatt der Fugen zwingend erforderlich war, verletzt er seine Obhutspflicht und macht sich schadensersatzpflichtig.

Verschärft wird die Haftung, wenn im Mietvertrag eine Individualvereinbarung getroffen wurde, die das Anbohren von Fliesen ausdrücklich untersagt. In einem solchen Fall ist die Substanzverletzung dem vertragsgemäßen Gebrauch entzogen. Bohrt der Mieter zudem ohne erkennbaren Nutzen in die Wandfliesen, so ist er dem Vermieter ebenfalls zum Schadensersatz verpflichtet, wie das Landgericht Göttingen entschied (Urteil vom 21.09.1988 - Az: 5 S 106/88). Der Vermieter kann dann die Kosten für eine Neuverfliesung verlangen, wobei ein Abzug „Neu für Alt“ zu berücksichtigen ist. Kann nicht mehr für entsprechenden Ersatz gesorgt werden, etwa weil die verwendeten Fliesen nicht mehr erhältlich sind, so kann dies zu einem teuren Problem werden, wenn der Anfangszustand wieder hergestellt werden soll. Zur Absicherung sollte daher vor dem Bohren in Fliesen die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Wie viele Löcher sind erlaubt?

Auch wenn das Bohren grundsätzlich erlaubt ist, gibt es eine quantitative Obergrenze. Die Entscheidung, wie viele Löcher zu viel sind, hängt stets vom jeweiligen Einzelfall ab. Wird beispielsweise eine aufwendige Konstruktion mittels einiger Dutzend Dübellöcher angebracht, so kann ein Beseitigungsanspruch gegen den Mieter bestehen, selbst wenn dieser zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Das Landgericht Wuppertal urteilte beispielsweise, dass 126 Dübellöcher eine ungewöhnlich hohe Anzahl darstellen und als Substanzverletzung zu werten sind (LG Wuppertal, 16.07.2020 - Az: 9 S 18/20). Ähnlich sah es das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt: Während 10 bis 15 Löcher in einer Küche für Hängeschränke als üblich angesehen wurden, bewertete das Gericht eine Zahl von 50 bis 60 Löchern in einem anderen Zimmer als übermäßig. Eine solche Anzahl gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründet eine Verletzung der Rückgabepflicht (AG Mönchengladbach-Rheydt, 02.08.2012 - Az: 11 C 329/11).

Andere Entscheidungen waren hier großzügiger. So entschied das LG Hamburg, dass auch bei bis zu 32 Dübellöchern im Bad noch keine Schadensersatzpflicht entsteht, wobei das Badezimmer in diesem Fall ohne die üblicherweise zur Nutzung erforderliche Ausstattung überlassen wurde. Daher war es für den Mieter erforderlich gewesen, entsprechend „nachzuarbeiten“ (LG Hamburg, 17.05.2001 - Az: 307 S 50/01).

Diese Zahlen sind jedoch nicht als starre Richtschnur zu verstehen, da die Grenze zur Sachbeschädigung fließend ist und es immer auf die Umstände im konkreten Einzelfall ankommen dürfte.

Dübellöcher und die Schönheitsreparaturen

Die Pflicht zum Verschließen der Löcher ist eng mit der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag verknüpft. Besteht eine wirksame vertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so sind im Allgemeinen auch die Dübellöcher im Rahmen dieser Arbeiten zu beseitigen. Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee bestätigte, dass eine wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch das Verschließen von Dübellöchern umfasst, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzt wurden (AG Berlin-Pankow/Weißensee, 24.09.2014 - Az: 7 C 135/14).

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