Wenn der Lebensgefährte in die Wohnung einzieht: Welche rechtlichen Grundlagen sind zu berücksichtigen?

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Die Entscheidung, den Lebensmittelpunkt in einer gemeinsamen Wohnung zu begründen, ist für viele Paare ein bedeutender Schritt. Zieht ein Partner in das Eigenheim oder die Mietwohnung des anderen ein, hat dies auch rechtliche Konsequenzen. Während in der harmonischen Phase der Beziehung selten über die rechtlichen Aspekte des Zusammenlebens nachgedacht wird, können sich im Falle einer Trennung oder des Todes eines Partners erhebliche juristische Probleme ergeben. Da die nichteheliche Lebensgemeinschaft, anders als die Ehe oder die eingetragene Lebenspartnerschaft, vom Gesetzgeber nur in wenigen Teilbereichen geregelt ist, kann es zu vielfältigen rechtlichen Streitigkeiten kommen, der man nur durch private Vereinbarungen begegnen kann.

Einzug ins Eigenheim begründet kein Mietverhältnis

Wenn ein Partner den anderen in sein Eigenheim aufnimmt, gehen viele fälschlicherweise davon aus, dass automatisch eine Art Mietverhältnis entsteht, insbesondere wenn sich der einziehende Partner an den laufenden Kosten beteiligt. Dies ist in aller Regel jedoch nicht der Fall. Für das Zustandekommen eines Mietvertrages nach den §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf es einer Einigung über die entgeltliche Überlassung eines konkreten Mietobjekts. Üblicherweise sollen aber beide Partner die gesamte Wohnung gemeinsam nutzen und es wird kein spezifischer Teil der Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen. Auch die finanzielle Beteiligung an den Haushaltskosten stellt in der Regel keine Miete im rechtlichen Sinne dar, sondern einen Beitrag zur gemeinsamen Lebensführung.

Die Rechtsprechung qualifiziert das Verhältnis zwischen den Partnern in Bezug auf die Wohnung daher zumeist nicht als Miete, sondern als ein Leihverhältnis (§§ 598 ff. BGB) oder als ein bloßes Nutzungsverhältnis eigener Art (sogenanntes Gefälligkeitsverhältnis), das auf der persönlichen Beziehung der Partner beruht. Dies hat weitreichende Folgen: Die Schutzvorschriften des Mietrechts, insbesondere die gesetzlichen Kündigungsfristen und der Kündigungsschutz, finden keine Anwendung. Auch ein nur zum Schein abgeschlossener Mietvertrag ändert an dieser Bewertung nichts, wenn die tatsächliche Absicht der Partner auf eine gemeinsame Nutzung im Rahmen der Lebensgemeinschaft gerichtet ist. Scheitert die Beziehung, kann der wohnungseigentumslose Partner daher grundsätzlich jederzeit zum Verlassen der Wohnung aufgefordert werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass nach einem endgültigen Scheitern der Beziehung und dem Auszug des einen Partners (hier: in ein Pflegeheim) der im Alleineigentum stehende Partner die Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB verlangen kann. Ab dem Zeitpunkt des Herausgabeverlangens kann zudem eine Nutzungsentschädigung für die weitere Nutzung der Immobilie gefordert werden (BGH, 30.04.2008 - Az: XII ZR 110/06).

Wenn der Partner in eine Mietwohnung einzieht

Eine andere Konstellation ergibt sich, wenn ein Partner in die bereits angemietete Wohnung des anderen einzieht. Hierbei handelt es sich um die Aufnahme eines Dritten in den Wohnraum, welche grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter in der Regel einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufnahme seines Lebenspartners ergibt sich aus dem Wunsch, eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft zu begründen. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern, beispielsweise wenn die Wohnung durch die Aufnahme einer weiteren Person überbelegt wäre (BGH, 05.11.2003 - Az: VIII ZR 371/02).

Wird der einziehende Partner nicht in den Mietvertrag aufgenommen, hat er gegenüber dem Vermieter keine eigenen Rechte und Pflichten. Im Falle einer Trennung kann der Mieter daher von seinem ehemaligen Partner den Auszug verlangen.

Partnerschaftsvertrag aufsetzen!

Es empfiehlt sich zur Sicherheit beider Partner, einen speziellen Partnerschaftsvertrag abzuschließen, jedenfalls soweit es die Wohnungsnutzung betrifft. Mit einer derartigen Vereinbarung sind natürlich alle anderen Fragen, die sich aus einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft ergeben können, nicht geregelt, z.B. Fragen des Unterhalts oder der Auseinandersetzung gemeinsamen Vermögens nach der Trennung.

Mustervorlage Partnerschaftsvertrag für Wohnungsnutzung

Welche Konsequenzen hat der Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags?

Schließen beide Partner den Mietvertrag gemeinsam ab, werden sie gleichberechtigte Vertragspartner des Vermieters. Sie haften dann als Gesamtschuldner für die Miete und alle weiteren Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (§ 427 BGB). Dies bedeutet, der Vermieter kann die gesamte Miete von nur einem der beiden Partner fordern, unabhängig von deren interner Absprache.

Im Falle einer Trennung wird diese gesamtschuldnerische Haftung zur Falle. Der Auszug eines Partners beendet seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht. Der Mietvertrag kann nur von beiden Partnern gemeinsam gekündigt werden. Ein Partner kann vom anderen jedoch die Mitwirkung an der Kündigung verlangen (AG Hamburg-St. Georg, 13.09.2018 - Az: 911 C 245/17). Bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses haften beide weiterhin für die volle Miete.

Im Innenverhältnis der Partner gilt der Grundsatz des hälftigen Ausgleichs nach § 426 Abs. 1 BGB, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Zahlt also ein Partner nach der Trennung die gesamte Miete allein weiter, kann er vom anderen grundsätzlich die Hälfte erstattet verlangen. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen. Bringt der in der Wohnung verbleibende Partner eindeutig zum Ausdruck, die Wohnung allein behalten zu wollen, kann er im Innenverhältnis verpflichtet sein, die Miete fortan allein zu tragen (OLG Köln, 28.03.2003 - Az: 19 U 159/02). Gab es während des Zusammenlebens eine klare Aufgabenverteilung, bei der ein Partner für die Mietkosten aufkam, kann diese Regelung auch für Mieten fortgelten, die zwar vor der Trennung fällig, aber erst danach bezahlt wurden (BGH, 03.02.2010 - Az: XII ZR 53/08).