Eine ordentliche oder fristlose
Kündigung wegen Mietvertragspflichtverletzung setzt eine konkret nachgewiesene, nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung voraus, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortwirkt. Beseitigt der Mieter nach einer
Abmahnung die beanstandeten Zustände, entfällt das Kündigungsinteresse des Vermieters. Der Mieter ist weder verpflichtet, Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv zu unterstützen, noch stellt der Widerspruch gegen einen möglichen
Eigenbedarf gegenüber Kaufinteressenten eine Vertragspflichtverletzung oder eine
Störung des Hausfriedens dar.
Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung
Eine ordentliche Kündigung nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, das auf einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters beruht. Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist eine Frage der Einzelfallabwägung und kann sich sowohl aus der Schwere als auch aus der Dauer des vertragswidrigen Verhaltens ergeben. Nach der Rechtsprechung des BGH hat eine vorherige Abmahnung dabei lediglich indizielle Bedeutung für die Bewertung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung.
Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist - ebenso wie bei der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung - sowohl der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung als auch der nach
§ 573c BGB berechnete Beendigungszeitpunkt. Der Kündigungsgrund muss daher bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortwirken. Beseitigt der Mieter nach einer Abmahnung die beanstandeten Zustände, entfällt damit das Kündigungsinteresse des Vermieters, auch wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen wurde.
Vorliegend hatte die Beklagte die in der Abmahnung vom 19.05.2015 monierten Zustände - insbesondere in Treppenaufgang, Hofbereich und an der Notluke - unbestritten beseitigt und dies fotografisch dokumentiert, sodass das Kündigungsinteresse jedenfalls weggefallen war.
Bagatellgrenze und Substantiierungsanforderungen bei einzelnen Pflichtverletzungen
Das Stehenlassen einer einzelnen Zimmerpflanze im
Treppenhaus ist - bei ansonsten freiem Treppenhaus und bei alleiniger Nutzung dieses Bereichs durch den Mieter - keine erhebliche Pflichtverletzung, die eine Kündigung rechtfertigt. An die Darlegung von Vertragspflichtverletzungen nach Zugang einer Abmahnung sind zudem erhöhte Substantiierungsanforderungen zu stellen: Der Vermieter muss konkret darlegen, wann und wie der Mieter nach der Abmahnung erneut gegen welche Vertragspflicht verstoßen hat. Eine pauschale Auflistung von Beanstandungen ohne konkreten Tatsachenvortrag genügt diesen Anforderungen nicht.
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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
