Wasserschäden - und nun?: Mietminderung und Haftungsfallen

Ein Wasserschaden ist in der Regel auch ein erheblicher Wohnungsmangel. Ein kleines Leck im Leitungssystem kann über längere Zeit unentdeckt das Mauerwerk durchfeuchten und macht sich oft erst bemerkbar, wenn der Schaden bereits immens ist. Tritt dieser Fall ein, sehen sich Mieter und Vermieter schnell mit Fragen zu Mietminderung, Kündigungsrisiken und Versicherungszuständigkeiten konfrontiert.

Erste Hilfe und Notmaßnahmen durch Mieter und Nachbarn

Erkennt der Mieter Feuchtigkeitsschäden, ist der Vermieter unverzüglich und nachweisbar zu informieren. Gleiches gilt selbstverständlich bei einem akuten Rohrbruch. Da hier die Ursache meist eindeutig ist, obliegt es dem Mieter im Rahmen der Schadensminderungspflicht, den Wasserzulauf sofort zu stoppen. Diese unverzügliche Reaktion ist entscheidend, um zu verhindern, dass der Vermieter später Schadensersatzansprüche wegen einer verspäteter Anzeige geltend machen kann.

Besteht der dringende Verdacht eines Wasseraustritts in einer Nachbarwohnung, etwa weil sich braune Flecken an der Decke bilden, kann unter Umständen sogar das gewaltsame Öffnen der fremden Wohnungstür gerechtfertigt sein. Handelt ein Nachbar in der begründeten Annahme, einen größeren Schaden abwenden zu müssen, rechtfertigt dies in der Regel keine Kündigung des Mietverhältnisses, selbst wenn sich nachträglich herausstellt, dass das Wasser gar nicht akut lief (vgl. LG Berlin, 22.09.2022 - Az: 66 S 162/22). Die Gerichte wägen hier die Interessen ab: Wer mutmaßlich nötige Selbsthilfe leistet, um das Eigentum des Vermieters zu schützen, handelt nicht pflichtwidrig, sofern die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt.

Haftungsfragen bei verursachten Schäden

Ist der Schaden eingetreten, stellt sich die Schuldfrage. Nicht jedes Missgeschick führt automatisch zur Haftung oder gar zur Kündigung. Verursacht ein Mieter – oder dessen helfender Bekannter – durch Anbohren einer Wasserleitung einen Schaden, so rechtfertigt dies nicht zwingend eine Kündigung. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Leitungsverlauf ungewöhnlich war und auch mit einem Metalldetektor nicht eindeutig lokalisiert werden konnte. In einem solchen Fall liegt oft nur einfache Fahrlässigkeit vor, die bei einem ansonsten beanstandungsfreien Mietverhältnis keine Beendigung des Vertrages begründet (vgl. AG München, 08.03.2017 - Az: 424 C 27317/16).

Auch bei technischen Geräten lohnt ein genauer Blick auf die Haftungslage. Platzt beispielsweise der Schlauch eines Wasseraufbereitungsgerätes (Umkehrosmoseanlage) nach vielen Jahren, haftet der Mieter nicht zwangsläufig, wenn die Herstellerangaben das Gerät als „wartungsfrei“ ausweisen und keine regelmäßigen Kontrollen des Schlauches vorschreiben. Ein Mieter darf sich darauf verlassen, dass von einem als dauerhaft betriebssicher verkauften Gerät keine Gefahr ausgeht, sofern keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen (vgl. OLG Düsseldorf, 13.09.2021 - Az: I-24 U 294/20).

Anders kann die Situation aussehen, wenn Sorgfaltspflichten offensichtlich verletzt wurden. Doch selbst bei fahrlässiger Verursachung eines erheblichen Schadens und verspäteter Anzeige beim Vermieter ist eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung oft unwirksam, solange der Schaden durch eine Versicherung reguliert wird und das Mietverhältnis ansonsten unbelastet war (vgl. LG Berlin, 02.02.2017 - Az: 67 S 410/16). Eine Abmahnung ist in der Regel erforderlich, um dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen zu führen. Dies gilt auch, wenn ein Mieter verdächtigt wird, eine Waschmaschine trotz Defekts weiterbetrieben zu haben. Weiß der Mieter nichts von der Ursächlichkeit seiner Maschine für einen Schaden in der Wohnung darunter, fehlt es an der für eine Kündigung notwendigen Schwere der Pflichtverletzung, wenn nicht zuvor explizit abgemahnt wurde (vgl. AG Düsseldorf, 07.10.2020 - Az: 29 C 133/20).

Mietminderung: Wieviel ist angemessen?

Ist die Wohnung durch das Wasser unbewohnbar, entfällt die Pflicht zur Mietzahlung vollständig. Kann die Wohnung nach einem Wassereinbruch faktisch nicht mehr genutzt werden, weil sie völlig durchnässt ist und Trocknungsgeräte laufen, ist eine Minderung um 100 % gerechtfertigt (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17). Dies gilt auch für den Zeitraum, in dem Sanierungsarbeiten stattfinden.

Auch partielle Beeinträchtigungen berechtigen zur Minderung. Ist beispielsweise „nur“ das Badezimmer aufgrund von Durchfeuchtung und Schimmelbildung an den Wänden nicht nutzbar, stellt dies einen erheblichen Mangel dar, der eine Minderung von 40 % rechtfertigen kann. Denn die Nutzungsmöglichkeit des Bades und der Dusche gehört schließlich zum essenziellen Wohnstandard (vgl. AG Paderborn, 29.06.2021 - Az: 54 C 20/21). Selbst verbleibende Geruchsbelästigungen („muffiger Geruch“) nach der Trocknung können noch eine Minderung von 5 % begründen, bis der Zustand vollständig behoben ist (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17).

Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet. Bezieht der Mieter diese, entsteht nicht automatisch ein neuer Mietvertrag oder eine Zahlungspflicht für die Ersatzwohnung, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Ist die Ersatzwohnung kleiner oder schlechter ausgestattet, bleibt das Minderungsrecht für die Hauptwohnung bestehen. Der Vermieter kann nicht stillschweigend davon ausgehen, dass durch die Bereitstellung des Ausweichquartiers die Miete für die unbewohnbare Hauptwohnung weiter in voller Höhe geschuldet wird oder für die Ersatzwohnung eine marktübliche Miete zu zahlen ist (vgl. LG Berlin, 25.03.2021 - Az: 67 S 336/20).

Sollte es aufgrund eines solchen Schadens zu erheblicher Schimmelbildung kommen, so sollte der Mieter zur Sicherheit und zum Schutz vor einer Gesundheitsbeeinträchtigung am besten (auch) das zuständige Wohnungsaufsichtsamt einschalten.

Schadensersatz für Inventar und Aufwendungen

Neben der Mietminderung kommen Schadensersatzansprüche für beschädigtes Mobiliar in Betracht. Der Vermieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, was auch den Ersatz von durchfeuchteten Möbeln oder die Reinigungskosten für Teppiche umfasst. Ein Abzug „Neu für Alt“ findet für Teppichreinigungen übrigens in der Regel nicht statt, da keine Wertverbesserung eintritt.

Muss der Mieter aufgrund der Unbewohnbarkeit in ein Hotel ausweichen, sind die Mehrkosten erstattungsfähig. Hierbei wird jedoch die ersparte Miete (sofern auf Null gemindert) angerechnet. Erstattet wird die Differenz zwischen den Hotelkosten und der Bruttowarmmiete. Auch Kosten für Eigenleistungen, wie das Ein- und Ausräumen der Wohnung, können geltend gemacht werden, wobei Gerichte hier pauschale Stundensätze ansetzen (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17).

So sichern sich Mieter ab

Problematisch ist, dass Wassereinbrüche nicht ausschließbar sind. Der Mieter sollte sich daher im eigenen Interesse entsprechend versichern und sicherstellen, dass solche Schäden durch eine Hausratsversicherung abgesichert sind. Auch das Risiko, selbst einen Wasserschaden zu verursachen (z.B. Überschwemmung durch übergelaufene Badewanne oder Waschmaschine), sollte versichert werden. Ansonsten können ganz erhebliche Forderungen auf den Verursacher zukommen.

Tücken bei der Gebäude- und Hausratversicherung

Ein Wasserschaden ist meist ein Fall für die Versicherung, doch der Teufel steckt im Detail der Versicherungsbedingungen.

Hausratversicherung und Hotelkosten

Viele Versicherungsnehmer gehen davon aus, dass die Hausratversicherung automatisch die Hotelkosten übernimmt, wenn die Wohnung saniert werden muss. Dies ist ein Irrtum, wenn „nur“ das Gebäude (Wände, Estrich) betroffen ist, aber der Hausrat selbst unbeschädigt blieb. Klauseln, die eine Erstattung vorsehen, wenn die Wohnung „infolge eines ersatzpflichtigen Schadenfalls“ unbewohnbar wird, werden von Gerichten oft so ausgelegt, dass tatsächlich ein Schaden am versicherten Hausrat vorliegen muss. Reine Gebäudeschäden lösen diese Eintrittspflicht der Hausratversicherung mitunter nicht aus (vgl. LG Wuppertal, 08.08.2024 - Az: 4 O 237/23).

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