Eigenbedarf

Mietrecht

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt Eigenbedarf des Vermieters als berechtigtes Interesse und somit als Kündigungsgrund in Betracht. Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund.

Für wen kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden?

Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die (ganze) Mieterwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen (entfernte Familienangehörige sind hiervon grundsätzlich nicht erfasst) oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person (z.B. Pflegekind, Lebensgefährte, Kinder des Lebensgefährten oder Hausangestellte) zu Wohnzwecken benötigt.

„Benötigen“ bedeutet, dass der Vermieter sachlich gerechtfertigte, d.h. vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf nennen muss. Diese muss er schriftlich im Kündigungsschreiben darlegen.

Wer Familienangehöriger ist, richtet nach dem Verwandtschaftsgrad aber auch nach der persönlichen Verbundenheit des Vermieters mit der Person sowie einer rechtlichen oder moralischen Verpflichtung des Vermieters Unterhalt oder sonstige Fürsorge zu gewähren. Die Einstufung ist also nicht immer ganz einfach.

Die Rechtsprechung hat Eigenbedarfskündigungen für folgende Personengruppen bestätigt:

  • Eltern
  • Großeltern
  • Kinder
  • Stiefkinder
  • Geschwister
  • Neffen / Nichten
  • Ehegatten (auch bei Trennung)
  • eingetragenen Lebenspartner
  • Enkelkinder
  • Schwiegereltern (nicht aber nach Scheidung)
Eine enge verwandtschaftliche Beziehung wurde nicht gesehen bei:
  • Schwager / Schwägerin
  • Cousin / Cousine
  • Onkel / Tante
  • Großnichte / Großneffe
In solchen Fällen ist eine enge besondere Bindung des Vermieters zur fraglichen Person erforderlich.

Abgelehnt wurde eine Eigenbedarfskündigung in der Rechtsprechung bei geschiedenen Ehegatten bzw. Lebenspartnern und ehemaligen Lebensgefährten.

Rechtfertigende Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegen beispielsweise vor,
  • wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen will;
  • der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellt, um die Gefahr abzuwenden, dass sich das Kind vom Elternhaus löst;
  • der Vermieter die Wohnung seinem Kind zur Gründung einer Familie überlassen will;
  • dem Vermieter das Verweilen in seiner bisherigen Wohnung erheblich erhebliche Nachteile bringen würde.
Unbegründet ist die Kündigung wegen Eigenbedarf hingegen, wenn
  • der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, also beispielsweise, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, überhaupt kein ernsthaftes Interesse an der Nutzung der Mietwohnung hat;
  • der Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich ist, also beispielsweise, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte;
  • der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht;
  • der Eigenbedarf treuwidrig und widersprüchlich ist, d.h. wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar waren;
  • der Eigenbedarf nur befristet ist;
  • die Wohnung gar nicht  in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt.
Ist der Eigenbedarf unberechtigt, so kann der Mieter in aller Regel in der Wohnung bleiben. Die Beweislast für den Eigenbedarf trägt der Vermieter. Ist der Mieter bereits ausgezogen und stellt sich die Kündigung im Nachhinein als unberechtigt heraus, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Grundsätzlich kommen als Schaden alle mit der unberechtigten Kündigung zusammenhängenden Kosten wie Umzugskosten, Kosten einer notwendigen Einrichtung, etc. in Frage.

Zum Schaden gehört auch eine etwaige Differenz zwischen der Miete in der neuen und in der alten Wohnung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren. Hier muss sich der Mieter jedoch bemühen, eine im Zuschnitt und Standard der gekündigten Wohnung ähnliche Wohnung zu einem vergleichbaren Mietpreis anzumieten.

Ebenfalls zum Schaden gehören die Kosten des Rechtsstreits oder Aufwendungen, die zum Nachweis führten, dass die Eigenbedarfskündigung unberechtigt war.

Ein Schadenersatzanspruch besteht ebenfalls dann, wenn der Eigenbedarf entfällt, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht informiert wurde oder wenn der Vermieter den Eigenbedarf zurückzieht, nachdem vom Mieter ein neuer Mietvertrag unterschrieben wurde.

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Adalbert Allhoff-Cramer, Heidelberg

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