Flächenabweichung über 10 %: Automatische Mietminderung auch bei Gewerberäumen

Weicht die tatsächliche Mietfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt - ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit darlegen muss. Diese vom BGH entwickelten Grundsätze gelten nicht nur für Wohnraum, sondern auch für die gewerbliche Raummiete.

Flächenangabe im Mietvertrag als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung

Die im Mietvertrag vereinbarte Fläche stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, an der sich die tatsächliche Größe der Mietsache messen lassen muss. Weicht die real vorhandene Fläche von der vertraglich angegebenen ab, begründet dies grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne der §§ 536, 537 BGB. Maßgeblich für die Flächenermittlung ist dabei vorrangig das, was die Parteien vertraglich vereinbart haben - ein Rückgriff auf abweichende Berechnungsmethoden (etwa nach DIN 283 oder der II. Berechnungsverordnung) ist ausgeschlossen, soweit eine vertragliche Regelung zur Flächenermittlung vorliegt (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03).

Wann wird eine Flächenabweichung erheblich?

Eine Flächenabweichung ist erheblich und berechtigt zur Mietminderung, wenn sie die Toleranzgrenze von 10 % übersteigt. In diesem Fall spricht eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts. Der Mieter ist nicht verpflichtet, diese Beeinträchtigung gesondert darzulegen oder zu beweisen. Weder der Umstand, dass der Mieter das Objekt vor Anmietung besichtigt hat, noch der Umstand, dass ihm die geringere Fläche zunächst nicht aufgefallen ist, schließen die Annahme einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs aus (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03; BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 133/03).

Gelten diese Grundsätze auch im Gewerberaummietrecht?

Die vom BGH für die Wohnraummiete entwickelten Grundsätze zur erheblichen Flächenabweichung sind nicht auf diesen Bereich beschränkt. Sie finden gleichermaßen Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse. Dies ergibt sich aus der ausdrücklichen Bezugnahme des BGH auf einschlägige Entscheidungen zum Gewerberaummietrecht (vgl. OLG Karlsruhe, 28.12.2001 - Az: 17 U 176/00; KG, 02.11.2000 - Az: 8 U 4206/99) sowie auf die Rechtsprechung zum Kauf- und Werkvertragsrecht, wonach eine Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % auch dort einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt (vgl. BGH, 11.07.1997 - Az: V ZR 246/96; BGH, 08.01.2004 - Az: VII ZR 181/02). Sachliche Gründe für eine abweichende Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im gewerblichen Mietrecht bestehen nicht.

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