Mietrückstand: Diese Fristen und Rechte gelten

Wird die Miete nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder gar nicht zum vereinbarten Zeitpunkt gezahl, so entsteht ein Mietrückstand. Es genügt bereits jeder noch so geringe Betrag, damit ein Rückstand im rechtlichen Sinn vorliegt. Damit eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen kann, müssen allerdings deutlich höhere Schwellen erreicht werden.

Wann liegt überhaupt ein Mietrückstand vor?

Mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag ist die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten. Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag. Geschuldet wird stets die volle Miete, also Nettokaltmiete zuzüglich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

Es ist ein verbreiteter Irrtum, das ein Zahlungsverzug erst dann entsteht, wenn drei Monatsmieten offen sind. Das trifft nicht zu: Bereits eine einmalig verspätete oder unvollständige Zahlung begründet einen Rückstand.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es nicht darauf an, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters eingeht. Es genügt, dass bei ausreichend gedecktem Konto der Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt wird. Verzögerungen im Zahlungsverkehr gehen insoweit nicht zulasten des Mieters, da es sich bei Mietschulden um eine sogenannte qualifizierte Schickschuld handelt (vgl. BGH, 05.10.2016 - Az: VIII ZR 222/15). Vertragsklauseln, die stattdessen auf den Zahlungseingang abstellen, sind unwirksam.

Wird der Zahlungseingang vom Vermieter bestritten, kehrt sich die Darlegungslast allerdings um: Der Mieter muss dann beweisen, dass die Zahlung überhaupt erfolgt ist, und gerät in Verzug, wenn sie nach einem entsprechenden Hinweis nicht unverzüglich erneut zahlt (vgl. LG Berlin, 25.04.2023 - Az: 67 S 103/22).

Ab welcher Höhe ist eine fristlose Kündigung möglich?

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB berechtigt Zahlungsverzug den Vermieter in zwei Fällen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung: Entweder ist der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, oder er bleibt über einen längeren Zeitraum insgesamt mindestens zwei Monatsmieten schuldig. Für Wohnraum bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass ein Teilrückstand erst dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt.

Maßgeblich ist dabei allein die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge - eine zusätzliche gesonderte Erheblichkeitsprüfung für jeden einzelnen Teilbetrag sieht das Gesetz nicht vor (vgl. BGH, 08.12.2021 - Az: VIII ZR 32/20). Selbst ein nur um wenige Cent über einer Monatsmiete liegender Gesamtrückstand kann damit für eine Kündigung ausreichen. Eine vorherige Abmahnung ist für diese Kündigung übrigens nicht erforderlich.

Eine Aufschlüsselung des Rückstands nach einzelnen Monaten ist für die Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht zwingend erforderlich, wenn sich die Höhe etwa aus beigefügten Kontoauszügen ergibt (vgl. KG, 07.01.2016 - Az: 8 U 205/15). Ist die Miete gemindert, ist für die Frage, ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist, die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete maßgeblich und nicht der geminderte Betrag (vgl. BGH, 27.09.2017 - Az: VIII ZR 193/16).

Kann der Mieter eine Kündigung abwenden?

Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht entfällt nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur dann, wenn der gesamte Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen wird.

Verbleibt nach weitgehender Zahlung nur noch ein geringfügiger Restbetrag offen, kann es unter besonderen Umständen gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, gerade diesen Bagatellbetrag zum Anlass für eine Kündigung zu nehmen - etwa wenn er im Verhältnis zur Gesamtschuld sehr klein ist, aus einem weit zurückliegenden Zeitraum stammt und die Ursachen des ursprünglichen Zahlungsausfalls außergewöhnlicher Natur waren (vgl. BGH, 17.02.2015 - Az: VIII ZR 236/14).

Schonfrist bei Räumungsklage

Auch nach Ausspruch der fristlosen Kündigung hat der Mieter noch eine zweite Chance: Wird der Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig beglichen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam (sogen. Schonfristzahlung).

Diese Heilung betrifft jedoch ausschließlich die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsverzugs bleibt davon unberührt und beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist. Der Bundesgerichtshof hat diese Trennung wiederholt bestätigt, zuletzt gegen anderslautende Entscheidungen des Landgerichts Berlin (vgl. BGH, 13.10.2021 - Az: VIII ZR 91/20; BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 307/21; BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 106/23; BGH, 23.07.2025 - Az: VIII ZR 287/23).

Will ein Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters das Mietverhältnis möglichst sicher beenden, sollte daher die fristlose Kündigung regelmäßig zugleich mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden.

Wie begründet sich die Sonderrolle der ordentlichen Kündigung?

Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht voraus. Bei der Beurteilung, ob diese Erheblichkeitsschwelle erreicht ist, stellt die Rechtsprechung nicht auf das Verhältnis von Rückstand und Monatsmiete ab, sondern auf die absolute Höhe des Rückstands und dessen wirtschaftlicher Bedeutung für den Vermieter. Die Beweislast für belastende Umstände trägt dabei grundsätzlich der Vermieter, während den Mieter nur eine sekundäre Darlegungslast für entlastende Umstände trifft (vgl. LG Berlin, 16.06.2016 - Az: 67 S 125/16).

Was gilt, wenn der Zahlungsverzug unverschuldet ist?

Verzug setzt nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen regelmäßig ein Vertretenmüssen voraus. Das Risiko eines unverschuldeten Geldmangels trägt der Schuldner dabei grundsätzlich selbst - auch dann, wenn er auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist (vgl. BGH, 04.02.2015 - Az: VIII ZR 175/14). Etwas anderes kann in besonderen Ausnahmefällen gelten, etwa wenn eine schwere psychische Erkrankung die Bewältigung des Alltags einschließlich der Klärung finanzieller Angelegenheiten nahezu vollständig verhindert; hier kann das Verschulden für eine ordentliche Kündigung fehlen (vgl. LG Kassel, 26.01.2017 - Az: 1 S 170/15).

Sperrwirkung nach vorheriger Schonfristzahlung

Die Möglichkeit der Schonfristzahlung steht dem Mieter nicht unbegrenzt zur Verfügung. Ist einer Kündigung bereits innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre eine Kündigung vorausgegangen, die durch eine frühere Schonfristzahlung unwirksam geworden ist, greift die Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht erneut (vgl. LG Berlin, 12.04.2019 - Az: 65 S 27/19). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die frühere Kündigung ihrerseits formell wirksam war, insbesondere ordnungsgemäß begründet wurde. An die erforderliche Begründung nach § 569 Abs. 4 BGB sind dabei keine überzogenen formalistischen Anforderungen zu stellen; es genügt regelmäßig, wenn erkennbar ist, von welchem Rückstand die Kündigung ausgeht (vgl. BGH, 12.05.2010 - Az: VIII ZR 96/09).

Was wird aus der Mietkaution?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf ein offener Mietrückstand mit der hinterlegten Kaution verrechnet werden, bevor ein verbleibender Restbetrag zurückgezahlt wird. Während eines laufenden Mietverhältnisses ist ein Zugriff auf die Kaution dagegen nur zulässig, wenn der Rückstand unstrittig ist, gerichtlich festgestellt wurde oder der Mieter ihn ausdrücklich anerkannt hat.

Wann verjähren Mietrückstände?

Mietschulden verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Rückstand entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Wird ein Rückstand über einen längeren Zeitraum vom Vermieter weder angemahnt noch gerichtlich geltend gemacht, kann dies zudem im Einzelfall als stillschweigende Duldung gewertet werden und ein späteres Berufen auf solche Rückstände erschweren.

Für die rechtssichere Prüfung Ihres individuellen Falles im Bereich Mietrecht können Sie direkt über AnwaltOnline eine Online-Erstberatung zum Festpreis anfordern.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.