Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen
Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der Vermieter hatte mit Schreiben der bevollmächtigten Hausverwaltung sowie erneut mit der Klageschrift die
außerordentliche, hilfsweise
ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses wegen
Mietrückstandes über insgesamt fünf bzw. sechs Monatsbeträge ausgesprochen.
Ursache für die aufgelaufenen Mietrückstände war der Umstand, dass nach Auslaufen des Krankengeldbezugs der Mieter zunächst über keine laufenden Einkünfte mehr verfügte und die beantragte Erwerbsunfähigkeitsrente schließlich erst ein halbes Jahr später bewilligt wurde. Der Mieter litt an einer psychischen Erkrankung, wegen der er auch in Behandlung war.
Die Zentrale Fachstelle Wohnen erklärte per Fax die Übernahme von Mietverbindlichkeiten. Damit waren die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen infolge der erklärten Mietübernahme gemäß
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, nachdem die genannte Erklärung noch innerhalb der bestimmten Frist dem Vermieter zugegangen ist. Nach der genannten Vorschrift wird eine außerordentliche Kündigung im Sinne von
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzuges dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Das lag hier vor.
Auch die zugleich hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen waren somit nicht durchgreifend.
Zwar kommt vorliegend eine Kündigung nach Maßgabe von
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Danach liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Nichtzahlung der geschuldeten Miete über einen Zeitraum von fünf bzw. sechs Monaten stellt grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.
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