Ferienhaus oder Ferienwohnung

Reiserecht

Das Reisevertragsrecht (§§ 651a ff BGB) wird von der Rechtsprechung angewandt, wenn Ferienhäuser oder Ferienwohnungen von Reiseveranstaltern neben anderen Reisen oder von Spezialunternehmen katalogmäßig angeboten werden. Dies gilt auch dann, wenn Vertragsgegenstand nur die Anmietung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung ist, also keine weiteren damit im Zusammenhang stehenden Reiseleistungen, wie etwa An- und Abfahrt oder Raumservice, angeboten werden. Damit sind alle gesetzlichen Bestimmungen anwendbar, die auch für eine Pauschalreise gelten.

Als Mängel, die bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen (§ 651d BGB) zur Minderung des Reisepreises, zur Kündigung (§ 651e BGB) oder zum Schadensersatz (§ 651f BGB) berechtigen, sind u.a. anerkannt:

1. Fehlen von Strom-, Wasser- oder Abwasseranschluss, wenn nicht von vorneherein deutlich darauf hingewiesen wird;
2. Fehlen des in Deutschland üblicher Mindeststandards bei Sanitäreinrichtungen, wenn nicht auf Abweichungen davon deutlich hingewiesen wird;
3. Fehlen einer Mindestausstattung der – mit angebotenen - Küche: die Anzahl von Personen, an die die Wohnung vermietet wird, muss in jedem Fall versorgt werden können;
4. Ungezieferbefall, wobei einzelne Insekten hinzunehmen sind;
5. Wesentliche Abweichung der tatsächlichen Situation gegenüber der Beschreibung im Katalog zum Nachteil des Reisenden.

Wird das Ferienhaus oder die Ferienwohnung von einer Privatperson angeboten, gilt nicht das Reisevertragsrecht sondern Mietrecht (§§ 535 ff BGB; Umfangreich über das Mietrecht und die entsprechenden Paragrafen können Sie sich bei unserem Mietrechtsangebot informieren). Die wichtigsten Bestimmungen sind dabei:

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung / das Ferienhaus mangelfrei zu übergeben und bei Auftreten eines Mangels diesen zu beseitigen (§§ 535, 536 BGB). Der Mangelbegriff ist derselbe wie im Reisevertragsrecht.

2. Wenn ein erheblicher Mangel vorhanden ist, kann der Mieter den Mietpreis mindern (§ 536 BGB). Dies gilt auch, wenn das Objekt nicht die besonderen Eigenschaften hat, die der Vermieter im Mietvertrag zugesichert hat. Daneben hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch, wenn der Mangel schon bei Vertragsabschluss vorhanden war oder durch ein Verschulden des Vermieters nachträglich entsteht, ebenso, wenn der Vermieter den Mangel trotz Mahnung nicht abstellt (§ 536a BGB). Diese Ansprüche hat der Mieter allerdings im allgemeinen nicht, wenn ihm der Mangel beim Abschluss des Mietvertrags bekannt war oder wenn er den Mangel unbedingt hätte merken müssen (grobe Fahrlässigkeit) oder wenn er sich, obgleich er der Mangel im Zeitpunkt der Übernahme des Mietobjekts bemerkt hatte, seine Rechte nicht ausdrücklich vorbehalten hat (§ 536b BGB).

3. Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn:
Ihm der Gebrauch des Mietobjekts entzogen oder nicht gewährt wird und der Vermieter trotz Mahnung und Fristsetzung keine Abhilfe geschaffen hat oder wenn der Mieter nunmehr an dem Mietobjekt kein Interesse mehr hat (§ 543 BGB); die Benutzung der Wohnung mit Gesundheitsgefahren für den Mieter verbunden ist (§ 569 BGB).

4. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft so schwer verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann (§ 543, 569 BGB). Das kann vor allem bei gravierenden Störungen des Hausfriedens z.B. durch nächtliches Lärmen oder Beleidigungen anderer Mieter der Fall sein aber auch bei mutwilliger Beschädigung des Mietobjekts.

5. Haben mehrere Personen den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie dem Vermieter gegenüber als Gesamtschuldner, das heißt, er kann den Mietpreis nach seiner Wahl ganz oder teilweise von jedem Mieter verlangen. Dies gilt auch, wenn einer der Mieter die Wohnung nicht in Anspruch nimmt (§ 421 BGB).

6. Da Verträge über Ferienhäuser oder Ferienwohnungen durchweg befristet sind, stellt sich die Frage der ordentlichen Kündigung und entsprechender Kündigungsfristen nicht. Vielmehr endet der Vertrag automatisch mit Fristablauf. Die Einschränkungen für befristete Mietverhältnisse gelten hiet nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).

7. Die gegenseitigen gesetzlichen Rechte der Mietparteien, so wie sie oben dargestellt sind, werden häufig durch den Abschluss von Formularmietverträgen – meist zum Nachteil – des Mieters verändert. Die entsprechenden Klauseln werden von der Rechtsprechung in manchen Fällen als ungültig gewertet, weil sie den Vorschriften der §§ 305 ff BGB nicht genügen. Es ist also sehr wichtig, beim Abschluss eines Formularmietvertrags das „Kleingedruckte“ zu lesen und erforderlichenfalls Rechtsrat einzuholen. Zu beachten ist schließlich, dass sich die Beziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrags im allgemeinen nach ausländischem Recht richten, wenn das Mietobjekt im Ausland liegt.

Bucht der Reisende selbst ein Hotelzimmer unmittelbar beim Hotel oder, falls das Hotel einer Kette angeschlossen ist, bei der Zentrale, liegt ebenfalls kein Reisevertrag sondern ein Beherbergungsvertrag vor. Dieser enthält Elemente verschiedener Vetragsarten, ist aber in erster Linie, was die Bereitstellung des gebuchten Zimmers betrifft, als Mietvertrag zu werten, so dass die vorstehenden Grundsätze gelten. Daneben ist auch auf die Verkehrssicherungspflicht des Hoteliers und die Haftung für die vom Gast eingebrachten Sachen hinzuweisen.

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