Ordentliche Kündigung

Mietrecht

Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bedarf zu seiner Beendigung einer Kündigung. Die wichtigste Form ist die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen.

Ein Mieter kann jederzeit mit dreimonatiger Frist das Mietverhältnis kündigen. Verlängerungen dieser Frist - auch mietvertragliche - sind nicht wirksam (§ 573c BGB)

Aus Mieterschutzgründen setzt zwar nicht die Kündigung des Mieters, aber die des Vermieters ein „berechtigtes Interesse“ nach § 573 BGB voraus. Abgesehen davon kommt eine – dann aber fristlose – Kündigung durch den Vermieter in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag (Bsp.: Nichtzahlung der Miete, Verzug mit Mietzahlungen; § 569 BGB).

Ebenfalls aus Mieterschutzgründen muss die Kündigung nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Die Sozialklausel des § 574 BGB erlaubt dem Mieter u.U. der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für ihn eine übermäßige Härte bedeuten würde. Nach dieser Sozialklausel kann der Mieter auch bei einer Kündigung des Vermieters aus „berechtigtem Interesse“ in der Mietwohnung wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Kündigungsgründe

„Berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Kündigung kann in folgenden Fällen bestehen:

Eigenbedarf

Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt.

Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Dies liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Zu beachten ist jedoch, dass dieser Kündigungsgrund in den östlichen Bundesländern ausgeschlossen ist, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat

„Grundlose“ Kündigungen des Vermieters sind hingegen ausgeschlossen! Hierunter fallen insbesondere Kündigungen zum Zweck der Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen oder zum Zweck der Mieterhöhung (Änderungskündigungen).

Kündigungsfristen für Vermieter

Auch wenn oben genannte gesetzliche Kündigungsgründe vorliegen, hat der Vermieter jedoch folgende (gesetzlichen) Kündigungsfristen zu beachten:

3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren

6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren

9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren

Kündigungsfristen bei Altverträgen

Kündigungen, die ab dem 01.06.2005 zugegangen sind oder zugehen, unterliegen dem neuen Recht und damit den kürzeren Kündigungsfristen, wenn formular- oder einzelvertraglich ausdrücklich die alte gesetzliche Regelung wiedergegeben wurde (BGH, 12.03.2008 - Az: VIII ZR 71/07). Somit können auch die Kündigungsfristen in alten Formularmietverträgen, die vor September 2001 abgeschlossen worden sind, für neuere Kündigungen unter Umständen noch gültig sein.

Ausnahmen

Bei Werkmietwohnungen gelten unter Umständen die kürzeren Fristen des § 576 BGB, wenn die Wohnung für dienstliche Zwecke benötigt wird. Wurde die Wohnung weniger als 10 Jahre lang vermietet, verlängern sich die Kündigungsfristen für den Vermieter nicht.

Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die vom Vermieter mitbewohnt wird - also einer Art Wohngemeinschaft -, kann mit einer sehr kurzen, maximal vierwöchigen Frist gekündigt werden (§ 549 BGB).

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann mit entsprechender vertraglicher Vereinbarung (aber auch nur mit dieser) mit kürzeren Fristen gekündigt werden.

Ablauf der Kündigungsfrist

Wenn diese Kündigungsfristen ergebnislos verstrichen sind, d.h. der Mieter nicht ausgezogen ist, muss der Vermieter vor Gericht auf Räumung klagen. Er darf also nicht eigenmächtig die Wohnung räumen!

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