Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen oder einem unbefristeten Mietvertrag lösen möchte, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis grundsätzlich nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter nachweist. Diese Pflicht ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Voraussetzung ist stets auch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Fehlt es an der Geeignetheit oder Zumutbarkeit des vorgeschlagenen Nachmieters, bleibt das Mietverhältnis bestehen - mit allen daraus folgenden vertraglichen Pflichten.
Die Frage, ob ein vorgeschlagener Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist, richtet sich nach den tatsächlichen Verhältnissen. Maßgeblich sind dabei insbesondere die konkreten Umstände des Mietverhältnisses, die Beschaffenheit des Mietobjekts sowie die besonderen Interessen des Vermieters, die sich aus der Nutzungssituation ergeben. Eine abstrakte, von den konkreten Verhältnissen losgelöste Betrachtung ist nicht ausreichend. Entscheidend ist vielmehr, ob das vorgeschlagene Nutzungsverhalten des Nachmieters im Vergleich zur bisherigen Nutzung eine wesentliche, für den Vermieter nicht hinnehmbare Veränderung darstellt.
Ein bedeutsames Kriterium bei der Beurteilung der Zumutbarkeit ist die zu erwartende Geräuschentwicklung durch den vorgeschlagenen Nachmieter. Es entspricht allgemeiner Lebenserfahrung, dass von einem Mehrpersonenhaushalt mit Kleinkindern ein anderes - insbesondere lauteres - Wohnverhalten ausgeht als von einer Einzelperson. Dieser Unterschied kann bei der Zumutbarkeitsprüfung maßgeblich sein, wenn der Vermieter oder andere Bewohner des Hauses besonders schutzbedürftig sind oder die Hausstruktur die Auswirkungen verstärkt. Vorliegend bewohnte die Vermieterin als ältere Dame die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses; die Mieterin hatte die Obergeschosswohnung zunächst allein und zeitweise mit ihrer bereits erwachsenen Tochter genutzt. Der vorgeschlagene Nachmieter - ein Ehepaar mit zwei Kleinkindern - hätte die Wohnbelastung für die Vermieterin im Erdgeschoss durch Geräusche in der Wohnung und im Treppenhaus erheblich gesteigert. Diese qualitative Nutzungsveränderung wurde als nicht zumutbar bewertet.
Die Frage, ob ein vorgeschlagener Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist, richtet sich nach den tatsächlichen Verhältnissen. Maßgeblich sind dabei insbesondere die konkreten Umstände des Mietverhältnisses, die Beschaffenheit des Mietobjekts sowie die besonderen Interessen des Vermieters, die sich aus der Nutzungssituation ergeben. Eine abstrakte, von den konkreten Verhältnissen losgelöste Betrachtung ist nicht ausreichend. Entscheidend ist vielmehr, ob das vorgeschlagene Nutzungsverhalten des Nachmieters im Vergleich zur bisherigen Nutzung eine wesentliche, für den Vermieter nicht hinnehmbare Veränderung darstellt.
Ein bedeutsames Kriterium bei der Beurteilung der Zumutbarkeit ist die zu erwartende Geräuschentwicklung durch den vorgeschlagenen Nachmieter. Es entspricht allgemeiner Lebenserfahrung, dass von einem Mehrpersonenhaushalt mit Kleinkindern ein anderes - insbesondere lauteres - Wohnverhalten ausgeht als von einer Einzelperson. Dieser Unterschied kann bei der Zumutbarkeitsprüfung maßgeblich sein, wenn der Vermieter oder andere Bewohner des Hauses besonders schutzbedürftig sind oder die Hausstruktur die Auswirkungen verstärkt. Vorliegend bewohnte die Vermieterin als ältere Dame die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses; die Mieterin hatte die Obergeschosswohnung zunächst allein und zeitweise mit ihrer bereits erwachsenen Tochter genutzt. Der vorgeschlagene Nachmieter - ein Ehepaar mit zwei Kleinkindern - hätte die Wohnbelastung für die Vermieterin im Erdgeschoss durch Geräusche in der Wohnung und im Treppenhaus erheblich gesteigert. Diese qualitative Nutzungsveränderung wurde als nicht zumutbar bewertet.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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