Nachmieter im Mietrecht: Voraussetzungen, Rechte und Pflichten

Möchte ein Mieter die langen gesetzlichen Kündigungsfristen abkürzen oder vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag aussteigen, so kann versucht werden, einen Nachmieter zu stellen. Ein Wohnungswechsel ist schließlich stets mit einem erheblichen Aufwand verbunden und oft stellt sich in der Praxis die Frage, wie sich eine finanzielle Doppelbelastung durch zwei parallel laufende Mietverträge vermeiden lässt, sofern diese nicht nahtlos ineinander übergehen.

Es hält sich hartnäckig der Mythos, dass eine vorzeitige und völlig problemlose Lösung vom Mietverhältnis möglich sei, sofern dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter präsentiert werden. Diese Annahme ist jedoch rechtlich in keiner Weise begründet und schlichtweg unwahr.

Ob und unter welchen genauen Umständen ein Nachmieter gestellt werden kann, ist im Mietrecht nicht ausdrücklich in einem speziellen Paragraphen geregelt.

Grundsätzlich darf der Vermieter stets darauf vertrauen, dass das geschlossene Mietverhältnis seitens des Vertragspartners ordnungsgemäß und unter Einhaltung der vorgesehenen Fristen beendet wird. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für den Mieter regulär drei Monate, völlig unabhängig davon, wie lange dieser bereits in der Wohnung lebt. Eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag gegen den Willen des Vermieters ist ohne das Vorliegen besonderer Gründe oder expliziter vertraglicher Vereinbarungen ausgeschlossen.

Nachmieterklausel im Mietvertrag

Die Stellung eines Nachmieters ist stets dann unproblematisch möglich, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart wurde. Gerade bei langfristigen Verträgen oder einem zeitweisen vertraglichen Ausschluss des regulären Kündigungsrechts empfiehlt sich eine solche Regelung, um spätere Streitigkeiten über das Vorliegen eines berechtigten Interesses von vornherein auszuräumen.

Es wird hierbei zwischen der echten und der unechten Nachmieterklausel differenziert. Eine echte Nachmieterklausel berechtigt den Mieter ausdrücklich dazu, einen tauglichen Ersatzmieter zu stellen, um vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Wesentlich verbreiteter ist in der vertraglichen Praxis jedoch die unechte Nachmieterklausel. In diesem Fall erhält der Mieter lediglich das grundätzliche Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Der Vermieter behält sich bei dieser Variante jedoch das Recht vor, den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen und sich eigenständig um einen geeigneten Nachfolger zu bemühen. Derartige vertragliche Vereinbarungen erfordern keine besondere Formbedürftigkeit und entfalten ihre Gültigkeit grundsätzlich auch dann, wenn sie handschriftlich und erst nachträglich als Teil des Mietvertrages fixiert werden.

Vorzeitige Vertragsbeendigung durch berechtigtes Interesse

Ausnahmsweise darf auch ohne das Vorhandensein einer spezifischen Vertragsklausel ein Nachmieter gestellt werden, wenn es dem Mieter unzumutbar ist, weiterhin an dem Vertrag festzuhalten. Ein gesetzlicher Anspruch auf eine solche vorzeitige Beendigung ergibt sich aus dem allgemeinen rechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben, sofern ein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung substantiiert dargelegt werden kann.

Dieses Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages muss schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters am ungestörten Fortbestand des Mietverhältnisses. Ein derartiges besonderes Interesse oder eine besondere Härte ist grundsätzlich anzunehmen, wenn ein berufsbedingter Ortswechsel zwingend erforderlich ist oder eine Versetzung durch den Arbeitgeber angeordnet wurde. Gleiches gilt für schwerwiegende familiäre Veränderungen, beispielsweise wenn eine Heirat ansteht, sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die bisherige Wohnung dadurch objektiv zu klein wird. Ebenso rechtfertigen gesundheitliche Aspekte, schwere Erkrankungen oder die notwendige dauerhafte Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim einen vorzeitigen Ausstieg. Kein berechtigtes Interesse - und somit auch kein Ausnahmefall - liegt hingegen vor, wenn lediglich der Wunsch besteht, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln. Auch der bloße Erwerb von Wohneigentum, um in die eigenen vier Wände zu ziehen, reicht rechtlich nicht aus, um die regulären Kündigungsfristen zu umgehen.

Anforderungen und Zumutbarkeit des Nachmieters

Unabhängig davon, ob ein gesetzlicher Anspruch aus Treu und Glauben oder eine vertragliche Vereinbarung zugrunde liegt, muss der vorgeschlagene Nachmieter stets geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Der Ersatzmieter muss insbesondere finanziell in der Lage sein, den vom Vermieter geforderten Mietzins zuverlässig zu entrichten und sämtlichen mietvertraglichen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen.

Der Vermieter ist berechtigt, einen Nachmieter wegen Unzumutbarkeit abzulehnen, wenn dessen wirtschaftliche Verhältnisse unzureichend sind, eine nur befristete Aufenthaltserlaubnis das langfristige Vertragsverhältnis gefährden könnte oder der Nachmieter beabsichtigt, genehmigungspflichtige Haustiere mitzubringen. Ebenso stellt die geplante gewerbliche Nutzung der Wohnung einen legitimen Ablehnungsgrund dar, sofern der bestehende Vertrag eine solche Nutzung nicht vorsieht. Eine Ablehnung ist jedoch unzulässig, wenn sie lediglich auf der Herkunft des Interessenten oder seinem beruflichen Status basiert (vgl. LG Berlin, 19.08.1988 - Az: 29 S 2/88). Ein Mietinteressent darf auch nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil dieser mit einem Kind in die Wohnung einziehen möchte. Die normalen Wohngeräusche anderer Mieter, zu denen selbstverständlich auch die von Kindern verursachten Geräusche zählen, sind in einem Mietshaus stets hinzunehmen. Die Annahme, Kinder würden zwangsläufig zu einer unzulässigen Lärmbelästigung führen, stellt eine unzulässige Verallgemeinerung dar, die objektiv nicht zu belegen ist  (vgl. BGH, 22.01.2003 - Az: VIII ZR 244/02).

Pflichten bei der Nachmietersuche und Besichtigungen

Begehrt der Mieter die vorzeitige Entlassung aus einem Mietverhältnis gegen die Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Interessenten zu suchen (vgl. BGH, 07.10.2015 - Az: VIII ZR 247/14).

Der Mieter muss den Vermieter detailliert über die Person des potenziellen Nachmieters aufklären und sämtliche Informationen zur Verfügung stellen, die rechtmäßig benötigt werden, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen zu können. Der Vorschlag sollte schriftlich erfolgen und alle relevanten Daten sowie Unterlagen wie bei einer regulären Wohnungsbewerbung beinhalten.

Zur Beurteilung der Räumlichkeiten müssen zudem Wohnungsbesichtigungen durch potenzielle Nachmieter geduldet werden. Diese notwendigen Besichtigungen haben in einem angemessenen Rahmen stattzufinden, erfordern eine rechtzeitige vorherige Ankündigung und müssen die persönliche Situation des aktuellen Mieters gebührend berücksichtigen. Mindestens einmal im Monat oder alle zwei Wochen sind solche Termine zu ermöglichen, sofern ein sachlicher Grund wie das berechtigte Interesse des Vermieters an einer nahtlosen Weitervermietung besteht. Weigert sich ein Mieter beharrlich, diese Besichtigungstermine anzunehmen oder derartige Begehungen zu ermöglichen, muss im schlimmsten Fall mit einer Schadensersatzforderung gerechnet werden.

Entscheidung des Vermieters über den Nachmieter

Dem Vermieter ist eine angemessene Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten einzuräumen, in der sorgfältig geprüft werden kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist (vgl. LG Gießen, 21.08.1996 - Az: 1 S 119/96).

Lehnt der Vermieter einen vollumfänglich zumutbaren Nachmieter ab, obwohl der bisherige Mieter ein verbindliches Recht auf dessen Stellung hat, so ist der Mieter ab dem Tag von sämtlichen Mietzahlungen befreit, an dem der Nachmieter die Wohnung planmäßig übernommen hätte. Da die prozessuale Beweislast für die ungerechtfertigte Ablehnung beim Mieter liegt, sollte stets eine schriftliche Erklärung des Nachmieters über dessen konkrete Anmietungsbereitschaft eingeholt werden.

Schließt der Vermieter schlussendlich einen Vertrag mit dem Nachmieter, so endet das bisherige Mietverhältnis.

Ist der Vermieter grundsätzlich mit der Nachmieterstellung einverstanden, darf er den Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht ohne Weiteres von einer deutlichen Mieterhöhung abhängig machen. Ein solches Vorgehen verstößt in aller Regel gegen den elementaren Grundsatz von Treu und Glauben.

Findet der Mieter seinerseits einen Nachmieter, der bereit ist, eine erhebliche Ablösesumme für in der Wohnung verbleibende Einrichtungsgegenstände zu zahlen, begründet dies keine rechtliche Verpflichtung des Vermieters, genau diesen Interessenten zu akzeptieren (vgl. AG München, 06.07.2009 - Az: 412 C 3825/08). Der Vermieter genießt vollumfängliche Vertragsfreiheit und ist nicht schadensersatzpflichtig, wenn er sich für einen anderen Mieter entscheidet und eine geplante Ablösevereinbarung dadurch scheitert.

Vermeidung doppelter Mietzahlungen bei vorzeitigem Einzug

Zieht der bisherige Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und überlässt der Vermieter die Wohnung dem neuen Nachmieter bereits vorzeitig, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die fortbestehende Mietzahlungspflicht (vgl. AG Neuruppin, 15.01.2009 - Az: 42 C 273/08). In diesem Fall entfällt für den Altmieter die gesetzliche Pflicht zur Entrichtung der Miete ab dem genauen Tag der tatsächlichen Wohnungsüberlassung. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit ist, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem eigentlichen Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren.

Sonderregelungen für Wohngemeinschaften

Für Wohngemeinschaften gelten bei der Auswechslung von einzelnen Mietern besondere rechtliche Maßstäbe. Schließt der Vermieter einen Mietvertrag mit den Mitgliedern einer Wohngemeinschaft ab, ohne ein Wechselrecht der Bewohner ausdrücklich vertraglich auszuschließen, haben die bisherigen Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf die Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und die Aufnahme eines neuen Mitglieds in den bestehenden Vertrag (vgl. LG München I, 17.02.2022 - Az: 14 S 15283/21).

Dies betrifft insbesondere studentische Wohngemeinschaften, da für den Vermieter bereits bei Vertragsschluss offensichtlich ist, dass die einzelnen Mieter aufgrund von Studienplatzwechseln oder dem baldigen Berufseinstieg nur zeitlich begrenzt an der Wohnung interessiert sein werden. Die Wohnungsgesellschaft ist in ihrer ursprünglichen Zusammensetzung naturgemäß nicht auf Dauer angelegt. Der Vermieter kann die Auswechslung eines Mieters in solchen Konstellationen regelmäßig nur dann rechtmäßig verweigern, wenn in der Person des neuen Nachmieters ein gewichtiger Grund vorliegt, wie etwa eine unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit.

Die bloße Erlaubnis zur Untervermietung ist hierbei nicht mit der Zustimmung zur Auswechslung eines Hauptmieters gleichzusetzen, da bei einer Untervermietung die bisherigen Mitmieter nicht aus der fortlaufenden Haftung gegenüber dem Vermieter entlassen werden.

Alternative Untervermietung?

Verweigert der Vermieter die vorzeitige Beendigung eines langfristigen Mietvertrages, lehnt er eine Abkürzung der vertraglichen Kündigungsfrist ab oder wird ein Nachmieter zu Recht zurückgewiesen, verbleibt dem Mieter die Möglichkeit, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen.

Lehnt der Vermieter ein objektiv berechtigtes Gesuch auf Untervermietung grundlos ab, erwächst dem Mieter daraus ein Sonderkündigungsrecht. Dieses ermöglicht es dem Mieter, das bestehende Mietverhältnis ausnahmsweise unter Einhaltung einer gesetzlichen Frist von drei Monaten rechtmäßig zu kündigen.