Verwertungskündigung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung: Kündigung unwirksam

Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zweck des Abrisses und Neubaus eines Wohngebäudes ist unwirksam, wenn dem Mieter die Kündigung zugeht, bevor die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde. Die Genehmigung muss bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen, da sie - anders als eine Baugenehmigung - mieterschützenden Charakter hat und im behördlichen Ermessen steht.

Verwertungskündigung: Voraussetzungen und Wirksamkeit

Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt dem Vermieter, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Beabsichtigt der Vermieter den Abriss und Neubau eines Wohngebäudes, ist diese Kündigung jedoch an weitere öffentlich-rechtliche Voraussetzungen geknüpft.

Welche Genehmigungen müssen bei Kündigungszugang vorliegen?

Der Abbruch eines bestehenden Wohngebäudes ist - jedenfalls in Gebieten mit entsprechender Satzungsregelung - nur nach Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS i.V.m. Art. 2 BayZwEWG zulässig. Nach herrschender Meinung muss diese Genehmigung bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen, damit die Kündigung wirksam ist.

Unterscheidung zwischen Zweckentfremdungsgenehmigung und Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung dient ausschließlich der öffentlich-rechtlichen Kontrolle, ob ein Bauvorhaben den baurechtlichen Normen entspricht. Soweit das Vorhaben diese Vorschriften erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung (Art. 74 Abs. 1 BayBO). Die Zweckentfremdungsgenehmigung hingegen steht im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde und wird im Fall des Abbruchs eines Wohngebäudes regelmäßig nur unter Auflagen erteilt. Erst nach Bekanntgabe dieser Auflagen kann der Vermieter beurteilen, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist. Anders als die baurechtlichen Vorschriften verfolgt die Zweckentfremdungsverordnung nach ihrer Zielsetzung einen mieterschützenden Charakter (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rz. 240).

Die Erwägungen zur Baugenehmigung, wie sie etwa das OLG Frankfurt (OLG Frankfurt, 25.06.1992 - Az: 20 RE-Miet 7/91) und das BayObLG (BayObLG, 31.08.1993 - Az: 1Z RE-Miet 2/93) angestellt haben, sind auf die Zweckentfremdungsgenehmigung nicht übertragbar.

Vorratskündigung und Interessenabwägung

Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung im behördlichen Ermessen steht, wäre es mit dem Verbot der Vorratskündigung und der nach § 573 BGB gebotenen Interessenabwägung unvereinbar, dem Mieter den persönlichen und finanziellen Aufwand für Wohnungssuche und Umzug aufzuerlegen, bevor feststeht, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt realisiert werden kann. Der Umstand, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung in der Regel befristet erteilt wird, ändert daran nichts: Dem Vermieter ist es zuzumuten, gegebenenfalls eine Verlängerung der Befristung bei der zuständigen Behörde zu erwirken.

Die gegenteilige Ansicht des LG Mannheim (vgl. LG Mannheim, 16.01.2004 - Az: 4 S 100/03), wonach sich das Erfordernis des Vorliegens der Zweckentfremdungsgenehmigung nicht aus dem Wortlaut des § 573 BGB ergebe und praktische Erwägungen gegen dieses Erfordernis sprächen, überzeugt nicht. Sie lässt den mieterschützenden Charakter der Zweckentfremdungsvorschriften außer Acht.

Fehlender Genehmigungsnachweis im Kündigungsschreiben

Vorliegend war die Zweckentfremdungsgenehmigung dem Kündigungsschreiben nicht beigefügt und wurde unstreitig erst nach Zugang der Kündigung erteilt. Dies führt zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Verwertungskündigung. Ob das Kündigungsschreiben darüber hinaus gemäß § 573 Abs. 3 BGB auf das Vorliegen oder Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung hinweisen muss, konnte offenbleiben.

Kein Räumungs- und Herausgabeanspruch, kein Schadensersatz

Mangels wirksamer Kündigung besteht weder ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 BGB noch ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Räumung. Da die Kündigung unwirksam war, stellt das Verbleiben in der Wohnung auch keine Pflichtverletzung im Sinne der §§ 280, 281, 282 BGB dar; Schuldnerverzug gemäß § 286 BGB scheidet ebenfalls aus.

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