Eine - durch den Mieter angefochtene - Nachtragsvereinbarung zwischen neuem Eigentümer und Mieter hat keinerlei Bedeutung für die zuvor kraft Gesetzes eingetretene Änderung der Vermieterstellung durch grundbuchlich vollzogenen Eigentümerwechsel.
Wenn sich die Hausverwaltung des Eigentümers wie ein Vermieter geriert haben sollte, könnte dies allenfalls Schadensersatzansprüche des Mieters gegen diese auslösen, z.B. i.H. der Prozesskosten.
Passivlegitimiert für Ansprüche aus einem Mietverhältnis ist ausschließlich die Person, die in der materiell-rechtlichen Vermieterstellung steht. Dies ist im Falle eines Eigentumserwerbs an dem vermieteten Grundstück der neue Eigentümer, nicht die für ihn tätige Hausverwaltung. Letztere handelt lediglich als bevollmächtigte Vertreterin des Eigentümers und ist weder Partei des
Mietvertrages noch Inhaberin mietvertraglicher Rechte oder Pflichten. Ein gegen die Hausverwaltung gerichteter Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, der auf Unterlassung der Vollziehung einer durch den Eigentümer ausgesprochenen fristlosen Kündigung gerichtet ist, scheitert daher bereits mangels Passivlegitimation der Hausverwaltung.
Gemäß
§ 566 BGB - dem Grundsatz „
Kauf bricht nicht Miete“ - tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks mit dem Eigentumsübergang ex lege in die Vermieterstellung des bisherigen Vermieters ein. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch. Dieser Eintritt erfolgt kraft Gesetzes und bedarf keiner gesonderten Vereinbarung zwischen Mieter und neuem Eigentümer. Er ist nicht davon abhängig, ob der Mieter Kenntnis vom Eigentümerwechsel erlangt hat oder ob der neue Eigentümer dem Mieter gegenüber in Erscheinung getreten ist.
Schließen neuer Eigentümer und Mieter nach dem Eigentumsübergang eine Nachtragsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag, in der der Eigentümer als Vermieter bezeichnet und von ihm als solchem unterzeichnet wird, so hat diese Vereinbarung keine konstitutive Bedeutung für die Begründung der Vermieterstellung. Diese ist bereits zuvor kraft Gesetzes eingetreten. Eine spätere Anfechtung dieser Nachtragsvereinbarung durch den Mieter - etwa wegen arglistiger Täuschung - lässt die gemäß § 566 BGB bereits vollzogene Änderung der Vermieterstellung daher unberührt. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht auf die Voraussetzungen einer wirksamen Anfechtung an, weil die Vermieterstellung des Erwerbers nicht erst durch die Nachtragsvereinbarung, sondern bereits durch den Grundbucheintrag begründet wurde.
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