Bauseitiger Schimmelbefall: 60 % Mietminderung - warum 80 % zu hoch gegriffen war

Schimmelbefall in einer Mietwohnung berechtigt zur Mietminderung - die Höhe richtet sich jedoch nach dem tatsächlichen Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung, nicht nach dem bloßen Flächenverhältnis befallener Räume zur Gesamtwohnfläche. Eine Minderungsquote von 80 % oder mehr setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nahezu vollständig aufgehoben ist; allein das Vorhandensein von Schimmel in mehreren Räumen genügt hierfür nicht.

Mietminderung bei Schimmelbefall: Maßstäbe, Grenzen und Kündigungsrisiko

Tritt in einer Mietwohnung Schimmel auf, mindert sich die geschuldete Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen, sofern der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Für die Darlegung dieses Mangels genügt es, dass der Mieter einen konkreten Sachmangel vorträgt, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt; weitergehende Einzelheiten sind nur dann erforderlich, wenn sie für den Umfang der Rechtsfolge - also die Höhe der Minderung - von Bedeutung sind (vgl. BGH, 23.01.2015 - Az: V ZR 107/13; BGH, 10.04.2018 - Az: VIII ZR 223/17; BGH, 29.02.2012 - Az: VIII ZR 155/11; BGH, 25.10.2011 - Az: VIII ZR 125/11).

Bemessung der Minderungsquote

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit die Höhe der Mietminderung sind vom Gericht entsprechend § 287 ZPO zu bewerten. Maßgeblich ist dabei die objektive Gebrauchstauglichkeit für einen durchschnittlichen Mieter, nicht die subjektive, tatsächliche Nutzung durch den konkret betroffenen Mieter. Eine Minderungsquote von 80 % oder mehr ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nahezu vollständig aufgehoben ist. Dies setzt in der gerichtlichen Praxis regelmäßig voraus, dass entweder eine hohe Konzentration gesundheitsgefährdender Schimmelsporen in der Raumluft nachgewiesen ist, sehr weite Teile der Wohnung großflächig und vollständig von Schimmel und Stockflecken befallen sind oder der Aufenthalt wegen erheblicher Geruchsbelästigung für einen längeren Zeitraum nicht möglich ist (vgl. OLG Köln, 11.12.2001 - Az: 22 U 301/00; LG Köln, 29.03.2012 - Az: 1 S 176/11; LG Berlin, 08.01.1991 - Az: 65 S 205/89).

Vorliegend war die Schimmelbildung zwar in mehreren, hauptsächlich zum Wohnen genutzten Räumen (Schlaf-, Arbeits-, Wohnzimmer, Kinderzimmer) unstreitig vorhanden. Erschwerend kam hinzu, dass Möbelstücke durch den Schimmel in Mitleidenschaft gezogen wurden und eine dauernde Belüftung zur Vermeidung einer Luftfeuchtigkeit von 70-90 % erforderlich war. Gleichwohl beschränkte sich der Schimmelbefall auf die Wandbereiche unmittelbar an und neben den Fenstern sowie an den Fensterrahmen selbst, ohne dass die Wände der betroffenen Räume insgesamt oder auch nur zu einem erheblichen Teil befallen waren. Die bloße Gegenüberstellung der Quadratmeterzahl der Räume, in denen Schimmel auftrat, zur Gesamtwohnfläche ist für die Bemessung der Minderungsquote nicht geeignet, da hierdurch nicht die tatsächlich betroffene Fläche abgebildet wird. In einer derartigen Konstellation ist eine Mietminderung von 60 % angemessen (vgl. AG Oldenburg, 05.02.2008 - Az: 23 (22) C 378/07; AG Pasewalk, 01.10.1992 - Az: 7 C 94/92; AG Krefeld, 12.06.2007 - Az: 12 C 301/06; LG Heidelberg, 21.01.2013 - Az: 5 S 99/11).

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