Unberechtigte Mietminderung: Wann der Vermieter Geld zurückfordern kann

Das Recht zur Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eines der wichtigsten Instrumente, das Mietern zur Verfügung steht, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Kürzt ein Mieter die Miete, führt dies jedoch nicht selten zu Konflikten mit dem Vermieter. Insbesondere stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Vermieter eine aus seiner Sicht unberechtigte oder überhöhte Mietminderung nicht hinnehmen muss und den einbehaltenen Betrag zurückfordern kann.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Mietminderung?

Bevor ein Vermieter eine Rückforderung geltend machen kann, muss geprüft werden, ob die vom Mieter vorgenommene Minderung überhaupt unberechtigt war. Eine Mietminderung ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt. Ein solcher Mangel kann vielfältiger Natur sein - von Feuchtigkeit und Schimmel über eine defekte Heizung bis hin zu Lärmbelästigungen. Unerhebliche Beeinträchtigungen, wie beispielsweise kaum sichtbare, dekorative Mängel, berechtigen in der Regel nicht zu einer Kürzung des Mietzinses (vgl. AG Lübeck, 15.06.2011 - Az: 24 C 4044/09).

Entscheidend ist zudem, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt (§ 536c Abs. 1 BGB). Diese Anzeige ist zwingende Voraussetzung, um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beseitigen. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, verliert er sein Recht zur Minderung für den Zeitraum, in dem der Vermieter aufgrund der fehlenden Kenntnis keine Abhilfe schaffen konnte.

Rückforderung der Mietminderung bei fehlender Berechtigung

Stellt sich heraus, dass die Mietminderung unberechtigt war, sei es, weil kein erheblicher Mangel vorlag, der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist, behält der Vermieter seinen vollen Anspruch auf den vereinbarten Mietzins. Die zu Unrecht einbehaltenen Beträge stellen dann Mietrückstände dar, die der Vermieter vom Mieter einfordern kann.

Ein häufiger Streitpunkt ist gerade die Höhe der Minderung. Der Mieter ist verpflichtet, die Minderung angemessen zu bemessen. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Fällt die Minderung unverhältnismäßig hoch aus, kann der Vermieter den übersteigenden Betrag ebenfalls zurückfordern. Die Bemessung ist oft schwierig und orientiert sich gerne an sogenannten Mietminderungstabellen, die jedoch für die Gerichte keine bindende Wirkung haben. Maßgeblich bleibt stets die objektive Beeinträchtigung im konkreten Einzelfall (AG Brandenburg, 14.09.2020 - Az: 31 C 168/19 (2)). Und genau dies bewirkt ein gewisses Risiko für den Mieter.

Zu hoch gemindert: Was gilt bei Rechtsirrtum des Mieters?

Mindert ein Mieter die Miete in einer Höhe, die sich später als überzogen herausstellt, gerät er mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug. Ein solcher Verzug kann den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Allerdings kommt der Mieter gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug, wenn er die Zahlung ohne Verschulden unterlässt. Ein solcher Fall kann bei einem unverschuldeten Rechtsirrtum vorliegen.

Gerade im Mietrecht werden an das Vorliegen eines solchen Irrtums strenge Maßstäbe angelegt. Ein Mieter, der sich erkennbar in einem rechtlichen Grenzbereich bewegt, handelt bereits fahrlässig. Glaubte der Mieter jedoch aufgrund der von ihm wahrgenommenen Mängel, zur Minderung in der vorgenommenen Höhe berechtigt zu sein, kann ein Verzug ausgeschlossen sein. Der Bundesgerichtshof und ihm folgend Instanzgerichte schützen den redlichen Mieter, der sich in einem entschuldbaren Irrtum über die Angemessenheit seiner Minderung befindet. Ein solcher Mieter soll nicht dem ständigen Druck ausgesetzt sein, durch eine Fehleinschätzung sein Zuhause zu verlieren. Dieser Schutz entfällt jedoch, wenn die Minderung offensichtlich unverhältnismäßig ist, etwa bei einer erheblichen Kürzung wegen Bagatellmängeln (AG Lübeck, 15.06.2011 - Az: 24 C 4044/09).

Ein entschuldbarer Rechtsirrtum liegt ebenfalls dann nicht vor, wenn der Mieter einen Mangel behauptet, der sich später als nicht existent herausstellt. Wer einen Mangel als Grundlage für eine Mietkürzung heranzieht, muss mit der Möglichkeit rechnen, dass dessen Existenz oder Erheblichkeit von einem Gericht anders bewertet wird. Die Annahme, die Miete mindern zu dürfen, obwohl der Mangel objektiv nicht besteht, ist daher in der Regel nicht zu entschuldigen (LG Berlin, 24.07.2019 - Az: 65 S 73/19).

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