Wann hat der Vermieter seinen Anspruch auf Miete verwirkt?

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Mindert der Mieter aufgrund angeblicher Mängel die Miete und nimmt der gewerbliche Vermieter dies über einen längeren Zeitraum widerspruchslos hin, so verwirkt der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Hierzu führte das Gericht aus:

Es kann dahinstehen, ob die Beklagten im Mietjahr 1996 berechtigt waren, wegen der von ihnen behaupteten, erheblichen Mängel die Miete gemäß § 537 BGB a.F. auf 0 zu mindern oder ob ein derartiges Recht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verwirkt war. Denn die Klägerin hat diese Minderung jahrelang widerspruchslos hingenommen und damit ihrerseits einen Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Miete verwirkt, § 242 BGB.

Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.

Insofern gilt für Mietzinsrückstände nichts anderes als für andere Forderungen. Vielmehr spricht gerade bei derartigen, in der Regel monatlich fällig werdenden Ansprüchen vieles dafür, an das sogenannte Zeitmoment keine strengen Anforderungen zu stellen. Denn so wie ein Mieter das Recht zur Mietzinsminderung entsprechend § 539 BGB a.F. verwirkt, wenn er in Kenntnis des Mangels den vollen Mietzins weiterhin vorbehaltlos zahlt, verwirkt auch der Vermieter sein Recht auf den Mietzins, wenn der Mieter den Mietzins mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob bereits die widerspruchslose Duldung einer Minderung über 6 Monate zum Verlust einer Mietzinsforderung führen kann. Denn das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment ist jedenfalls bei der widerspruchslosen Hinnahme einer Minderung über mehrere Jahre gegeben.